21世紀經濟報道記者  陳植  上海報道

房地產企業(yè)融資再獲政策扶持。

1月24日，央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于做好經營性物業(yè)貸款管理的通知》（下稱“《通知》”）提出，商業(yè)銀行要按照市場化、法治化原則，依法合規(guī)開展經營性物業(yè)貸款業(yè)務。

所謂經營性物業(yè)貸款，是指商業(yè)銀行向持有已竣工驗收合格、辦妥不動產權證書并投入運營的綜合效益較好的商業(yè)性房地產的企業(yè)法人發(fā)放的，以經營性物業(yè)為抵押，實際用途投向物業(yè)本身或與房地產相關領域的貸款。商業(yè)性房地產包括但不限于商業(yè)綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產項目等，不包括商品住房、租賃住房。

值得注意的是，《通知》還對經營性物業(yè)貸款用途做出明確規(guī)定，一是用于承貸物業(yè)在經營期間的維護、改造、裝修等與物業(yè)本身相關的經營性資金需求，以及置換借款人為建設或購置該物業(yè)形成的貸款、股東借款等，不得用于購地、新建項目或其他限制性領域。經營性物業(yè)貸款在發(fā)放前應明確貸款用途。二是在2024年底前，對規(guī)范經營、發(fā)展前景良好的房地產開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎上，還可發(fā)放經營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產領域相關貸款和公開市場債券。

在業(yè)內人士看來，《通知》將進一步盤活房地產開發(fā)企業(yè)的存量商業(yè)地產資產，進而滿足房地產行業(yè)合理融資需求，有效防范化解風險。

“如今，不少房地產開發(fā)企業(yè)紛紛在某些城市中心地段與客流量較大的新城區(qū)/旅游景區(qū)投資建設酒店、商場、寫字樓等商業(yè)地產。如今很多項目都處于經營期，若能有效盤活這些資產令開發(fā)商獲得新的貸款資金，無疑將降低他們的債務償付違約風險。”一位房地產業(yè)內人士指出。

一位地方銀行信貸部人士向記者透露，在《通知》出臺后，他們已著手整理規(guī)范經營、發(fā)展前景良好的房地產開發(fā)企業(yè)“白名單”，選擇他們旗下的優(yōu)質商業(yè)地產項目開展經營性物業(yè)貸款試點。

“目前，我們會優(yōu)先選擇負債率相對較低、房產開發(fā)項目銷售回款前景相對較好，且各項業(yè)務運轉相對穩(wěn)健的房地產企業(yè)，作為開展經營性物業(yè)貸款的主要對象。”他告訴記者。

在他看來，要做好經營性物業(yè)貸款，銀行也需克服諸多新挑戰(zhàn)。比如以往銀行向開發(fā)商提供商業(yè)地產抵押貸款，主要是看中后者的并購退出前景，但近年以來，受多重因素影響，海外資本收購境內商業(yè)地產有所降溫。在這種情況下，如何全面正確評估開發(fā)商的還款能力，對銀行而言又是新的考驗。

記者獲悉，在《通知》出臺后，部分房地產開發(fā)商也考慮將部分優(yōu)質商業(yè)地產項目申請經營性物業(yè)貸款。

“目前我們也在梳理一些有較高幾率通過銀行信貸審核的商業(yè)地產項目?！币晃环康禺a企業(yè)資產運營部人士告訴記者。其中包括多個正計劃開展資產證券化或納入REITS產品收購范疇的項目。

他直言，企業(yè)之所以考慮將這些優(yōu)質項目尋求經營性物業(yè)貸款，主要是看中貸款發(fā)放效率高于資產證券化操作，從而盡早拿到資金緩解自身債務風險。

 銀行調整放貸策略

《通知》指出，商業(yè)銀行要根據承貸物業(yè)經營狀況、評估價值，以及借款人及其集團公司的償債能力、信用狀況、擔保方式等因素，合理確定經營性物業(yè)貸款額度。經營性物業(yè)貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評估價值的70％。與此同時，經營性物業(yè)貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，且貸款到期日應早于承貸物業(yè)產權證到期日至少5年。

在上述地方銀行信貸部人士卡萊，這意味著他們的商業(yè)地產貸款業(yè)務將發(fā)生較大的變化。

“以往，基于信貸風險控制的要求，我們的商業(yè)地產抵押貸款期限很少超過5年?！彼嬖V記者。這背后，是商業(yè)地產轉讓流程相對復雜且不確定性較高。若相關貸款出現違約，銀行與相關貸款房地產企業(yè)可能需要花費較長時間才能找到潛在買家，且收購價格談判磋商也要花費較長時間且存在較大的變數，導致銀行的“不良資產”處置難度較大。即便雙方最終敲定收購協(xié)議，銀行也可能需再等待相當長的時間，也能收回相關貸款本金。

為了減輕壞賬核銷與逾期貸款追償壓力，銀行干脆選擇縮短較短的貸款期限以應對潛在風險。

他表示，在《通知》面世后，他們內部計劃向一些規(guī)范經營、發(fā)展前景良好的房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放期限超過5年的經營性物業(yè)貸款。具體而言，他們計劃將這類貸款分成兩部分，一是若經營性物業(yè)貸款用于償還房地產企業(yè)存量房地產領域相關貸款和公開市場債券，這類貸款期限可能在5-7年，二是經營性物業(yè)貸款用于商業(yè)地產改建，相關貸款期限可能拉長至10年，但前提是開發(fā)商需找到知名商業(yè)地產運營商，共同推進商業(yè)地產改建與精細化經營。

這位地方銀行信貸部人士告訴記者，根據以往的商業(yè)地產信貸經驗，若商業(yè)地產改建成功并實現更高的人氣與租金收入，不但商業(yè)地產估值會有所上漲，令銀行感到信貸安全性更高，還能增強貸款企業(yè)的還款能力，貸款逾期的幾率也相應走低。

記者發(fā)現，《通知》也明確提出，經營性物業(yè)貸款第一還款來源應為承貸物業(yè)本身的經營收入。商業(yè)銀行應與借款人在貸款合同中約定資金管理賬戶，承貸物業(yè)經營收入原則上均應進入該賬戶，優(yōu)先用于償還當期貸款本息。商業(yè)銀行要加強對承貸物業(yè)經營收支情況的監(jiān)測，保障信貸資金安全。

在業(yè)內人士看來，這或令一線城市中心地段商業(yè)地產更容易獲得經營性物業(yè)貸款。畢竟，這類商業(yè)地產的租金收入相對穩(wěn)健可觀，且經濟發(fā)展令這些地區(qū)商業(yè)地產升值潛力較高。

“但是，圍繞一線城市中心地段商業(yè)地產的估值，銀行與房地產開發(fā)企業(yè)可能會存在較大分歧。”上述房地產業(yè)內人士直言。目前銀行對這類商業(yè)地產的估值相對保守，反之房地產開發(fā)企業(yè)則根據最樂觀的租金等營收增長前景確定商業(yè)地產估值。這或令雙方在貸款金額、貸款利率、還款方式等方面面臨較多的博弈。

《通知》指出，商業(yè)銀行發(fā)放經營性物業(yè)貸款應以承貸物業(yè)作為抵押品，結合第三方評估公司價值評估情況等，審慎確定物業(yè)評估價值。若借款人與承貸物業(yè)實際經營管理主體不一致，商業(yè)銀行可將承貸物業(yè)實際經營管理主體作為共同借款人或連帶責任保證擔保人。

此外，商業(yè)銀行應結合承貸物業(yè)經營情況等因素，按照市場化原則，與借款人協(xié)商確定貸款利率及還本付息方式。

 開發(fā)商尋求“新融資”

記者還了解到，《通知》的面世，無形間給房地產開發(fā)企業(yè)更多元化的融資選擇。

上述房地產企業(yè)資產運營部人士告訴記者，原先他們計劃將多個租金收入相對穩(wěn)健且升值潛力較高的商業(yè)地產項目，開展資產證券化或納入REITS產品操作，從而獲得可觀資金以償還銀行貸款與部分公開市場債券債務本息。

但是，上述資本運作的操作流程較長且存在較高的不確定性，令企業(yè)內部頗感擔心。

“此前，個別券商曾承諾我們旗下某個商業(yè)地產項目可以開展資產證券化實現項目退出，但目前這項操作基本不了了之。此外企業(yè)高層也擔心資產證券化或被REITS產品收購納入的操作流程較長，導致遠水難解近渴?！彼赋觥Ｒ虼?，在《通知》面世后，他們內部已開會討論將這些商業(yè)地產項目尋求經營性物業(yè)貸款的可行性與成功幾率。

在他看來，盡管《通知》規(guī)定貸款金額上限不得超過承貸商業(yè)地產項目估值的70%，略低于資產證券化或REITS產品收購納入的金額。但目前企業(yè)最需要的，是盡快籌集資金解決短期債務貸款到期償付問題。

前述地方銀行信貸部人士告訴記者，此前多家房地產開發(fā)企業(yè)已表示愿拿出已具備資產證券化操作性的優(yōu)質商業(yè)地產項目換取經營性物業(yè)貸款，只要這筆貸款能盡快發(fā)放。

“此前，由于銀行內部擔心這筆貸款會被房地產企業(yè)用于償還其他債務，因此銀行遲遲不敢發(fā)放貸款。如今在《通知》面世后，銀行內部可能會在一季度選擇一兩個商業(yè)地產項目進行經營性物業(yè)貸款試點。”他指出。這背后，是銀行的信貸風控流程也隨之發(fā)生改變——即便這類貸款逾期，但只要相關商業(yè)地產項目符合納入REITS或資產證券化操作的要求（能創(chuàng)造較好的項目退出空間），銀行也愿意在風險可控情況下提供信貸支持。

為此，他所在的銀行已與部分券商開展溝通，先評估這些商業(yè)地產項目的未來資產證券化操作可行性與項目并購退出前景，作為他們發(fā)放經營性物業(yè)貸款的新依據。