郭迎鋒（中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心副研究員）

近日中央政治局會(huì)議定調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。在10月17日召開的國新辦新聞發(fā)布會(huì)上，住建部會(huì)同財(cái)政、金融監(jiān)管等國家相關(guān)部委，就如何推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)做出了具體工作部署。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展、促進(jìn)居民消費(fèi)、維護(hù)居民財(cái)富等方面具有舉足輕重的作用。第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的必要性越來越凸顯。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2021年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到峰值，銷售面積和銷售額分別達(dá)到18萬億平方米和18.2萬億元，2023年分別回落至11.2億平方米和11.6萬億元，產(chǎn)生了6.6萬億元的總需求缺口；2024年1~9月的房地產(chǎn)銷售情況繼續(xù)走弱，預(yù)計(jì)這一缺口會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。目前尚無其他產(chǎn)業(yè)可以填補(bǔ)這一缺口。第二，通過穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，能穩(wěn)定我國居民的房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)，進(jìn)而能穩(wěn)定居民消費(fèi)意愿。過去房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，容易對(duì)居民的消費(fèi)能力造成“擠出效應(yīng)”；現(xiàn)在房地產(chǎn)趨冷，正對(duì)居民消費(fèi)意愿造成了“抑制效應(yīng)”。

在房價(jià)持續(xù)下跌的局面下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)因素猶存。未來能否實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的止跌回穩(wěn)，關(guān)鍵在于這些房地產(chǎn)市場(chǎng)的增量政策能否順利開展。

第一，“發(fā)行專項(xiàng)債收購存量房”是目前體量大、難度高，但也是最關(guān)鍵的政策工具。當(dāng)前我國不同城市的新房消化周期普遍在20個(gè)月以上，如果考慮到新開工未售和未開發(fā)土地，去化周期會(huì)更長。目前的政策工具主要集中在以下方面：一是已經(jīng)建好但尚未銷售的房屋，直接動(dòng)用專項(xiàng)債來收購，充當(dāng)保障房房源；二是尚未開發(fā)的土地，通過專項(xiàng)債來進(jìn)行收儲(chǔ)，將其納入新的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目中；三是在建且已銷售的房屋（期房），以融資協(xié)調(diào)機(jī)制為主線，加大資金支持力度，促進(jìn)保交樓工作順利開展。在實(shí)施過程中，需要著重考慮專項(xiàng)債的規(guī)模、收購成本和城市間資金配置問題。在收購存量房的資金規(guī)模上，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)在2萬億元以上；在專項(xiàng)債的利率上，需要與2%左右的租金回報(bào)率匹配，以解決項(xiàng)目成本收益平衡的難題；在城市間的資金配置上，需綜合考慮一、二線城市與三、四線城市的保障房需求與存量房規(guī)模的匹配問題，因?yàn)橐弧⒍€城市的存量房規(guī)模低、但保障房需求大；相對(duì)的，三、四線城市則是存量房規(guī)模高、但保障房需求低。

第二，推動(dòng)保障房供給，工作重心需盡快從支持工程建設(shè)轉(zhuǎn)向房源收儲(chǔ)。此次財(cái)政部提出的財(cái)政工具，除了上述用于收儲(chǔ)項(xiàng)目的專項(xiàng)債之外，還有保障性安居工程補(bǔ)助資金，該資金工具為存量政策，用于解決住房困難群體和新市民的住房問題，目前的施策重心，是適當(dāng)減少新建規(guī)模，支持地方更多通過消化存量房的方式來籌集保障性住房的房源。相對(duì)專項(xiàng)債，保障性安居工程補(bǔ)助資金雖然規(guī)模不大，但代表了政策的調(diào)整方向，是一項(xiàng)“細(xì)水長流”的政策工作。

第三，繼續(xù)通過利率降低、稅收優(yōu)惠、擴(kuò)大“白名單”覆蓋范圍等手段，支持房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。在降低存量房貸利率方面，中國人民銀行提出要平均下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。從實(shí)際情況看，目前我國存量與新增的房貸加權(quán)平均利率有0.82個(gè)百分點(diǎn)差距，未來依然有進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率的空間。稅收優(yōu)惠方面，多地已經(jīng)取消了普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)相應(yīng)的增值稅、土地增值稅、個(gè)稅實(shí)行了相應(yīng)的減免舉措。這些舉措對(duì)改善型的住房需求會(huì)有一定的激勵(lì)效用。但其他的稅種，例如契稅也需要進(jìn)行調(diào)整。在擴(kuò)大“白名單”覆蓋范圍方面，為推動(dòng)保交樓，需盡快推動(dòng)各地的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的“擴(kuò)圍增效”，確保合規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，這不但需要壓實(shí)地方政府責(zé)任、也要壓實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)保交房的主體責(zé)任。

為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)既需要短期的止跌回穩(wěn)，也需要長期的平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)長期的平穩(wěn)健康發(fā)展，需要加快構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)新模式，以實(shí)現(xiàn)新一輪的房地產(chǎn)供需平衡。房地產(chǎn)發(fā)展新模式是市場(chǎng)機(jī)制與政策保障并行的模式。對(duì)于市場(chǎng)機(jī)制的房地產(chǎn)供需市場(chǎng)，需推動(dòng)限購限貸限售限價(jià)等政策有序退出，促進(jìn)商品住房回歸商品屬性，以滿足改善性住房需求為主要的政策目標(biāo)；對(duì)于政策保障體系下的住房供需市場(chǎng)，需區(qū)分好保障房的需求群體，包括城鎮(zhèn)低收入人群、農(nóng)民工、新入職大學(xué)生、城市人才等，對(duì)保障房的建設(shè)實(shí)現(xiàn)閉環(huán)管理。另外，推動(dòng)公共服務(wù)均等化和租售同權(quán)，也是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的一項(xiàng)重要內(nèi)容。