21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李莎 北京報(bào)道 2023年12月14日，北京住建委等5部門(mén)聯(lián)合發(fā)布重磅樓市新政，調(diào)整優(yōu)化普宅標(biāo)準(zhǔn)，降低首付比例，延長(zhǎng)房貸年限，還將降低房貸利率。

新政對(duì)于普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度很大，取消了成交總價(jià)的限制，對(duì)普宅的建筑面積、單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了適當(dāng)上調(diào)。

具體來(lái)看，一是將單套建筑面積從140平方米（含）以下調(diào)整為144平方米（含）以下。二是將5環(huán)內(nèi)住房成交單價(jià)從3.96萬(wàn)元/平方米，上調(diào)到8.5萬(wàn)元/平方米（含）以下，提升了1.15倍；5-6環(huán)住房成交價(jià)格從3.168萬(wàn)元/平方米，上調(diào)到6.5萬(wàn)元/平方米（含）以下，提升了1.05倍；6環(huán)外住房成交價(jià)格從2.376萬(wàn)元/平方米，上調(diào)到4.5萬(wàn)元/平方米（含）以下，提升了89%。

此前普宅標(biāo)準(zhǔn)有成交單價(jià)和總價(jià)的規(guī)定，5環(huán)以內(nèi)、5-6環(huán)、6環(huán)外成交總價(jià)分別為468萬(wàn)元、374萬(wàn)元和281萬(wàn)元。單價(jià)、總價(jià)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)符合其一即可。此次新政取消了總價(jià)要求。

北京現(xiàn)行普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整于2014年9月底，政策推出時(shí)北京市住建委曾表示，調(diào)整后享受到普通住房稅收優(yōu)惠的購(gòu)房家庭比重將擴(kuò)大到90%以上。9年過(guò)去，市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生重大變化，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年10月，北京新房?jī)r(jià)格指數(shù)較2015年上漲47.7%，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)較2015年上漲52.2%，其后北京房?jī)r(jià)指數(shù)同比仍有所上漲。

另?yè)?jù)中指數(shù)據(jù)，2023年1-11月，北京5環(huán)內(nèi)新房成交均價(jià)為91594元/平方米，5-6環(huán)成交單價(jià)為58566元/平方米，6環(huán)外成交均價(jià)為35656元/平方米，單價(jià)明顯上調(diào)將促使更多原本屬于非普宅的住房轉(zhuǎn)為普通住宅，將明顯降低了購(gòu)房者交易稅費(fèi)（主要是增值稅優(yōu)惠），降低購(gòu)房成本。

2023年12月14日，北京市住建委指出，普宅標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化之后，全市普宅占比提高至七成左右，將有更多家庭能夠享受住房轉(zhuǎn)讓時(shí)的增值稅優(yōu)惠政策。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，此前業(yè)內(nèi)一直在呼吁調(diào)整北京普宅標(biāo)準(zhǔn)。她回憶，2014年北京調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)時(shí)新房均價(jià)不到2.8萬(wàn)元/平方米，而今年新房均價(jià)已超6.5萬(wàn)元/平方米，新房均價(jià)上漲逾兩倍。普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整前，約10%的購(gòu)房家庭可以享受到契稅優(yōu)惠，調(diào)整后將有7成左右家庭獲得稅費(fèi)減免，調(diào)整力度較大。而且基于環(huán)線來(lái)調(diào)整普宅價(jià)格也比較契合當(dāng)下市場(chǎng)的實(shí)際情況。

北京樓市新政也對(duì)房貸政策進(jìn)行調(diào)整，下調(diào)新發(fā)放房貸最低首付款比例，同時(shí)延長(zhǎng)貸款期限。

在全國(guó)統(tǒng)一政策的基礎(chǔ)上，將北京地區(qū)首套住房個(gè)人住房貸款（含商業(yè)性個(gè)人住房貸款、住房公積金個(gè)人住房貸款，下同）最低首付款比例統(tǒng)一下調(diào)為30%；二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例下調(diào)為城六區(qū)50%、非城六區(qū)40%。

此前北京首套房首付比例為普宅首付最低35%，非普宅首付最低40%；二套普宅首付比例最低60%，非普最低首付比例80%。

同時(shí)，此次調(diào)整取消了房?jī)r(jià)過(guò)快上行階段北京對(duì)房貸年限的從嚴(yán)管控，由目前最長(zhǎng)25年恢復(fù)至30年。

郭毅指出，普宅標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化，疊加首套、二套房首付比例的一個(gè)下調(diào)、貸款周期的拉長(zhǎng)，一方面降低了購(gòu)房家庭的首付比例，另一方面也降低了購(gòu)房家庭月供還款負(fù)擔(dān)，從多個(gè)維度為北京購(gòu)房家庭減負(fù)，為購(gòu)房者提供實(shí)質(zhì)性利好。

另外，北京住建委指出，此次調(diào)整還將降低商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限。此次調(diào)整的是新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，即12月15日起新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款將執(zhí)行新的利率政策下限。

調(diào)整后：城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加10個(gè)基點(diǎn)、不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)；非城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率、不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加55個(gè)基點(diǎn)。

各銀行應(yīng)根據(jù)北京地區(qū)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的政策下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，按照市場(chǎng)化、法治化原則，合理確定每筆新發(fā)放房貸利率水平。

最新的5年期以上LPR為4.2%，調(diào)整后北京城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別下調(diào)至4.3%和4.8%；非城六區(qū)首套、二套利率政策下限分別下調(diào)至4.2%和4.75%。此前北京首套和二套的利率分別為4.75%和5.25%，利率下調(diào)明顯。

郭毅表示，房貸利率下限調(diào)整也是市場(chǎng)一直在呼吁的重要方面。此前北京的房貸利率在全國(guó)都偏高，與房貸利率下降的大趨勢(shì)不符，這次利率下調(diào)也是順應(yīng)大的政策走勢(shì)，可以降低購(gòu)房人的購(gòu)房成本，也對(duì)預(yù)期形成更好的拉動(dòng)作用。

此前，北京曾于9月1日全面執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，但在一線城市中政策調(diào)整的節(jié)奏和力度仍較謹(jǐn)慎。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，整體來(lái)看，本次北京政策優(yōu)化力度較大，涉及面較廣，從降低購(gòu)房成本和購(gòu)房門(mén)檻上全面發(fā)力，除了限購(gòu)政策外，政策基本一步到位，有利于促進(jìn)剛需和改善性住房需求釋放，特別是有利于二套改善性住房需求。政策優(yōu)化后，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度有望提升，預(yù)計(jì)將進(jìn)一步影響價(jià)格預(yù)期。

政策剛出臺(tái)，就有新房銷售給記者發(fā)微信：我們項(xiàng)目現(xiàn)在還有尾盤(pán)，這一兩天我們就會(huì)收回折扣?！艾F(xiàn)在首套、二套首付比例降得這么低，折扣收回是必然的。”該銷售說(shuō)。