21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者張敏 北京報道 黨的二十屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》（以下簡稱《決定》），對城鄉(xiāng)融合發(fā)展、土地制度、房地產(chǎn)等熱點話題都有涉及，其中對房地產(chǎn)著墨甚多。
《決定》提出，加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。完善房地產(chǎn)稅收制度。
房地產(chǎn)與城市化進(jìn)程、城鄉(xiāng)融合發(fā)展密切相關(guān)，又在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位。近年來，房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生重大變化，樓市告別高增長，并進(jìn)入深度調(diào)整期。
在這種變局下，《決定》為城鄉(xiāng)融合發(fā)展指出了哪些路徑？如何理解房地產(chǎn)地位的變化？哪些制度有望在新的政策周期中取得突破？
針對這些問題，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者近日專訪了中國區(qū)域科學(xué)協(xié)會副理事長、研究員馮奎。
城鄉(xiāng)均衡發(fā)展尚存四個障礙
《21世紀(jì)》：城鄉(xiāng)融合發(fā)展是中國式現(xiàn)代化的必然要求。目前來看，影響城鄉(xiāng)均衡發(fā)展的障礙主要集中在哪些方面？怎樣破解這些障礙？
馮奎：一是城鄉(xiāng)要素還沒有實現(xiàn)完全的順暢流動。城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)并沒有完全消除，進(jìn)城、入鄉(xiāng)都還有些制度障礙。二是鄉(xiāng)村基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)有較大的“缺口”。三是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)體系現(xiàn)代化水平不高。四是農(nóng)民增收方面的空間受限，比如大量的農(nóng)村土地閑置浪費，難以通過出租、入股、合作等形式增值。
破解這些障礙，要靠城鄉(xiāng)融合領(lǐng)域一系列改革。從實踐中看，需要將改革置于城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會的系統(tǒng)中加以考慮，要處理好改革、發(fā)展、穩(wěn)定的關(guān)系。
《21世紀(jì)》：《決定》再次強(qiáng)調(diào)構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，并對深化土地制度改革作出相關(guān)部署。未來在解決這一問題過程中，哪些政策有望取得突破？
馮奎：《決定》就“深化土地制度改革”有專節(jié)論述，信息量大。我們最近到長三角城市群、成都都市圈等地調(diào)研，了解到《決定》中的一些內(nèi)容反映了近年來土地制度改革的創(chuàng)新實踐。
下一步，隨著《決定》落實，基層創(chuàng)新會更多、更深入。比如，農(nóng)村土地的出租、入股、合作等方式會增多，相應(yīng)的政策會更加具體化。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的規(guī)模還比較小，未來會有一定增量。人口等要素比較集中的城市群、都市圈，有望獲得新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地的支持。城鄉(xiāng)一二三產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展要求土地綜合開發(fā)、用途合理轉(zhuǎn)換，這方面也將有政策進(jìn)展和實踐創(chuàng)新。
房地產(chǎn)有能力保持10萬億元規(guī)模
《21世紀(jì)》：過去20多年，房地產(chǎn)因享受到土地、人口、金融等紅利而實現(xiàn)快速發(fā)展。隨著紅利減退，房地產(chǎn)下一輪發(fā)展的機(jī)會在哪？
馮奎：1998年以來，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了三輪比較明顯的下行調(diào)整，即2008年、2014-2015年與2022年以來。2022年以來這一輪較長的修復(fù)周期跟以往不同，表現(xiàn)為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的路徑更加清晰。
從表象來看，這屬于階段性供過于求。從實質(zhì)來看，這是宏觀經(jīng)濟(jì)、人口、城鎮(zhèn)化、住房產(chǎn)業(yè)模式等進(jìn)入了新的發(fā)展階段。
我國城鎮(zhèn)化水平還有提升空間。房地產(chǎn)年銷售規(guī)模曾高達(dá)18萬億元，現(xiàn)在仍在下滑，但筑底的跡象已有所顯現(xiàn)。樂觀地看，房地產(chǎn)年銷售10萬億元的規(guī)模仍然是有相當(dāng)基礎(chǔ)的，機(jī)會主要在三個“新”上：城市更新、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、區(qū)域煥新。城市更新的范圍涵蓋住房、社區(qū)、工業(yè)廠房、城中村等。產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新主要是結(jié)合新型消費業(yè)態(tài)、創(chuàng)意生產(chǎn)活動等，打造一批的新的空間。區(qū)域煥新是城鄉(xiāng)融合發(fā)展背景下，會有一些新空間、新載體的建設(shè)。
《21世紀(jì)》：近年來，我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展。在此背景下，房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的定位和作用將發(fā)生哪些變化？
馮奎：從產(chǎn)業(yè)的意義上講，房地產(chǎn)的重要性有所下降。在建設(shè)現(xiàn)代化強(qiáng)國過程中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要依靠新產(chǎn)業(yè)、新模式、新動能，要發(fā)展以高技術(shù)、高效能、高質(zhì)量為特征的生產(chǎn)力。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈很長，其中一些領(lǐng)域也具備這些特征，能踏上有競爭力的“新賽道”。但房地產(chǎn)在整體上的高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿特征，需要進(jìn)行轉(zhuǎn)型發(fā)展。
另一方面，房地產(chǎn)無論就其基本居住和保障功能，還是居民財富屬性來講，作用是無可替代的?！稕Q定》關(guān)于“健全社會保障體系”這一部分，房地產(chǎn)的內(nèi)容被納入其中，說明房地產(chǎn)在社會保障體系中的地位在上升。
《21世紀(jì)》：加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是近幾年監(jiān)管層不斷強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容。房地產(chǎn)發(fā)展新模式包括哪些內(nèi)容？在構(gòu)建新模式的過程中，還有哪些制度需要完善？
馮奎：我國房地產(chǎn)的構(gòu)成是不健全的，主要表現(xiàn)為保障房覆蓋面不足。十多年前，國家曾提出到“十二五”期末，全國保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。還有觀點認(rèn)為，保障房覆蓋面起碼要達(dá)到40%。但我們最近做的研究顯示，城市家庭保障房覆蓋面不足8%。
因此，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的內(nèi)容雖然很多，但核心應(yīng)該是建立保障房與商品房協(xié)同發(fā)展的制度模式。
未來的制度完善要有更強(qiáng)的針對性，一是在保障房建設(shè)上，要推動保障房的供給，有必要在土地供應(yīng)、資金投入、運營制度等方面有較多改革。二是在商品房上，要盡可能多地賦予商品房供求的自主性，減少各類不必要的干預(yù)。三是著眼于房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，進(jìn)行房地產(chǎn)稅收制度等一系列相關(guān)制度的優(yōu)化等。
《21世紀(jì)》：在保障房補(bǔ)短板的過程中，需要兼顧哪些因素？目前很多城市在推進(jìn)收購存量房，用于補(bǔ)充保障房源，這個過程涉及諸多問題，最大的挑戰(zhàn)在哪？
馮奎：保障房建設(shè)要顧及很多問題，最重要的是要考慮到財政壓力、市場波動等情況，所以保障房建設(shè)一定需要有十年、五年這類的計劃，這樣便于向市場和居民傳遞出明確的信號。
推進(jìn)收購存量房，順暢實現(xiàn)“以購代建”并不容易，最大的挑戰(zhàn)來源于成本收益的平衡。我們最近與有關(guān)研究機(jī)構(gòu)有個測算，收儲現(xiàn)房用作配租型保障房，資金成本和運營成本合計在3.5%左右。從收益方面看，我們的合作機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2024年6月重點50城市住房租金收益率為2.27%。即使按市場價的七到八折收儲，成本和收益還是很難打平。所以，一些地方反映，房子被地方國企收購之后，庫存壓力可能會從開發(fā)商手里轉(zhuǎn)移到地方國企或地方政府手里。
預(yù)售制需漸進(jìn)式調(diào)整
《21世紀(jì)》：在房地產(chǎn)調(diào)控方面，《決定》指出，充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策。下一步，重點城市還有可能推出哪些樓市調(diào)控措施？
馮奎：最為直觀的就是加快取消各類限制性措施。從時間維度看，房地產(chǎn)具有周期性，如今房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生了重要變化，對商品房實施限購的必要性越來越小。限購這一措施看起來有點效果，但多數(shù)情況下會扭曲市場，也不利于相關(guān)制度的建立。
從空間維度看，房地產(chǎn)又具有很強(qiáng)的區(qū)域結(jié)構(gòu)性特征。所以，針對不同區(qū)域的特點，因城施策進(jìn)行調(diào)整更為重要。重點城市和非重點城市，必須要采取不同的調(diào)整方式，這也是對地方政府的考驗。
《21世紀(jì)》：《決定》還指出，改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。這兩項制度的改革是高度關(guān)聯(lián)的，如何調(diào)整才能確保制度改革的平穩(wěn)推進(jìn)，并有效防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險？
馮奎：《決定》要求必須更好發(fā)揮市場機(jī)制作用，既“放得活”又“管得住”，這對于我們討論預(yù)售制是有指導(dǎo)性、啟發(fā)性的。預(yù)售制是一個涉及多方主體的資金歸集制度，它的問題主要是在執(zhí)行過程中，房企將項目公司的資金轉(zhuǎn)移走了。以前對這種行為疏于管制，屬于“沒管住” 。現(xiàn)在如果直接將這個制度取消，或者直接將預(yù)售資金交給政府監(jiān)管，則屬于“沒放活”，這可能帶來開發(fā)商融資成本上升、購房者成本上升、行政監(jiān)管成本上升。
建議對預(yù)售制有條件地保留，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行完善調(diào)整，調(diào)整的目的是讓各方獲益于該制度，同時又能夠各自承擔(dān)責(zé)任，并互相制約。比如開發(fā)商收取的定金要有一定比例限制；預(yù)售資金應(yīng)該由整個鏈條中的獲益方銀行來監(jiān)管，并由銀行與開發(fā)商簽訂協(xié)議；建立預(yù)售資金的保險制度或保證金制度。
《21世紀(jì)》：《決定》對房地產(chǎn)稅收制度的表述是，“完善房地產(chǎn)稅收制度?！苯Y(jié)合近年來該項制度改革的動作來看，下一步可能會有哪些進(jìn)展？
馮奎：房地產(chǎn)稅收制度是一個體系。一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動有直接關(guān)系的稅收都屬于房地產(chǎn)稅收。在當(dāng)前的情況下，不排除要減免、合并部分稅種，以利于房地產(chǎn)的經(jīng)營和交易。
現(xiàn)在討論較多是房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收問題。這個稅收可能遲到，但將來還是會征收的。在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅，最大的好處是地方獲得較穩(wěn)定的稅收收入，有利于改善基礎(chǔ)設(shè)施并保證公共服務(wù)質(zhì)量。這是有利于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的。
至于在操作層面上，呼聲較多的是向多套房的少數(shù)房主征稅，這一部分人群較為富有，他們完全有能力承擔(dān)。對于絕大多數(shù)的住戶來講，應(yīng)采取免征或先征后返的方式。
