李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

近日，上海市住建委、市房屋管理局、市規(guī)自局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市新出讓商品住房用地套型供應(yīng)結(jié)構(gòu)的通知》，優(yōu)化多層、小高層、高層建筑的商品住房中小套型住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)。其中，多層建筑中小套型標(biāo)準(zhǔn)從90平方米調(diào)整為100平方米，小高層從95平方米調(diào)整為110平方米，高層從100平方米調(diào)整為120平方米。相比2016年規(guī)定，調(diào)高了10~20平方米。

同時(shí)，關(guān)于中小套型住宅最低比例執(zhí)行的區(qū)域要求，2016年的規(guī)定是，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%（部分矛盾突出區(qū)域?yàn)?0%），軌道交通站周邊區(qū)域80%以上。此次新規(guī)提出，中外環(huán)間不低于70%，中環(huán)以內(nèi)不低于60%，新城和南北轉(zhuǎn)型重點(diǎn)區(qū)域不低于60%，外環(huán)外不低于50%。相比2016年，各區(qū)域下降10個(gè)百分點(diǎn)，不再一刀切執(zhí)行“90/70”政策。

這個(gè)政策出臺(tái)的背景，就是住房供求關(guān)系發(fā)生重大變化。執(zhí)行“90/70”政策，目的是單位用地上創(chuàng)造更多的房子，滿足住房供不應(yīng)求背景下不斷上升的需求，而且以中小套型為主，反映了以滿足剛性需求為主，突出民生屬性。但目前來(lái)看，剛性住房需求開(kāi)始轉(zhuǎn)向二手住房市場(chǎng)。今年1~7月份，重點(diǎn)25城二手住房銷售占比達(dá)到65%，相比2019年上升30個(gè)百分點(diǎn)。

而且，1~7月份90平方米以下二手住房占比43%，增長(zhǎng)7個(gè)百分點(diǎn)。這就導(dǎo)致，新房供應(yīng)越來(lái)越偏向改善型需求。數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)熱點(diǎn)城市120平方米以上戶型的新盤受到市場(chǎng)歡迎，銷售占比在明顯提升。考慮到新房加二手房在內(nèi)的總的供應(yīng)已經(jīng)平衡甚至飽和，存量住房消費(fèi)時(shí)代開(kāi)啟。由此，調(diào)整新房供應(yīng)戶型結(jié)構(gòu)，增加中大戶型供應(yīng)，乃順應(yīng)需求變化的結(jié)果。

同時(shí)，二手住房具有分布廣、即買即住，單價(jià)較低（總價(jià)也低），具備學(xué)位等綜合優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致新房中小戶型銷售去化較難。另外，近年來(lái)地方政府為了穩(wěn)定地價(jià)，供地區(qū)域轉(zhuǎn)向中心區(qū)，而開(kāi)發(fā)商為實(shí)現(xiàn)確定性業(yè)績(jī)，也回歸中心區(qū)獲取優(yōu)勢(shì)地塊。因此，調(diào)整新房供應(yīng)戶型結(jié)構(gòu)，也是為增強(qiáng)新房供應(yīng)有效性，壓縮供應(yīng)總量，與二手住房錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，吸引開(kāi)發(fā)商拿地開(kāi)發(fā)。

當(dāng)中心區(qū)地價(jià)在高位徘徊，開(kāi)發(fā)商都在爭(zhēng)取中心區(qū)的高端改善客戶，新房供給端競(jìng)爭(zhēng)就比較激烈，倒逼各開(kāi)發(fā)商都在打造高溢價(jià)產(chǎn)品，即所謂大戶型、大平層等高端產(chǎn)品?？梢?jiàn)，土地市場(chǎng)也進(jìn)入了“買方時(shí)代”，地方政府也要順應(yīng)拿地需求的變化，而類似上海出臺(tái)的新房戶型結(jié)構(gòu)調(diào)整政策，收縮中小戶型占比，一定程度也在給開(kāi)發(fā)商讓利，完善營(yíng)商環(huán)境。

同時(shí)，中心區(qū)地價(jià)比較高，很多還有歷史文化或建筑保護(hù)，容積率也不會(huì)太低。如果仍執(zhí)行“90/70”政策，片區(qū)居住擁堵、界面會(huì)不甚美觀，不僅導(dǎo)致小戶型去化難（需求被二手房分流），而且針對(duì)改善型需求的大戶型也無(wú)法獲得客戶的認(rèn)可。當(dāng)然，考慮到很多二手房供應(yīng)效率不高（比如老舊小區(qū)），剛需和保障性住房客戶也有買新房的訴求，政策也做了考慮。

比如，即便增加了中大戶型新房供應(yīng)的比例，但中小戶型供應(yīng)仍舊是主導(dǎo)，多數(shù)區(qū)域占比在60%及以上，中外環(huán)間不低于70%，只有外環(huán)外中大戶型占比可到50%。這意味著，土地資源緊張的中心區(qū)，還是要以中小戶型為主。把中小戶型最低面積調(diào)整到100平方米，也可以打造“緊湊型”的三房戶型，這也是近年來(lái)普通改善型需求的普遍形態(tài)，或經(jīng)濟(jì)型改善。

上海的外環(huán)外土地資源充裕，中大戶型可以做到50%。如果真想消費(fèi)一些超大戶型的，甚至是低密度住房，基本要轉(zhuǎn)向外圍區(qū)域了。同時(shí)，政策還提出，繼續(xù)將新建各類商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租賃房等納入商品住房用地套型結(jié)構(gòu)統(tǒng)籌范圍。也就是，總的住房供應(yīng)中還是要配建保障性住房?？紤]到這一點(diǎn)，上海土地供應(yīng)仍堅(jiān)持民生消費(fèi)導(dǎo)向。

政策還提出，加強(qiáng)新出讓商品住房用地套型結(jié)構(gòu)的區(qū)域統(tǒng)籌，也就是在大區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)中小套型的達(dá)標(biāo)。比如，中外環(huán)間區(qū)域不低于70%，指的是中外環(huán)這個(gè)大片區(qū)內(nèi)不低于70%，不是每一個(gè)項(xiàng)目都要達(dá)到70%。這就需要對(duì)中外環(huán)間區(qū)域內(nèi)各個(gè)片區(qū)的需求進(jìn)行摸排，實(shí)施差異化的指標(biāo)控制，更有利于滿足需求。當(dāng)然，也對(duì)地方政府的規(guī)劃能力提出了更高要求。

總的來(lái)說(shuō)，上海優(yōu)化新房供應(yīng)戶型結(jié)構(gòu)，是以供給端的積極變革，順應(yīng)需求端的新變化、新特征。在充分保障開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)的前提下，把如何開(kāi)發(fā)、如何定價(jià)（限價(jià)也松綁了）的主動(dòng)權(quán)給到開(kāi)發(fā)商。這有利于區(qū)分新房和二手房供應(yīng)的差異性，更好激發(fā)開(kāi)發(fā)商拿地，打造差異化的住房產(chǎn)品，滿足和激發(fā)居民改善住房的愿望，促進(jìn)新房和二手住房的良性循環(huán)。