21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

華發(fā)股份又要動用新的融資手段了。

12月9日晚間，華發(fā)股份發(fā)布向特定對象發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券預(yù)案，擬發(fā)行總額不超55億元（含本數(shù)），期限6年，發(fā)行對象為包括華發(fā)集團在內(nèi)的不超35名特定對象。

華發(fā)集團是華發(fā)股份的控股股東，其持有約5.44億股，占比約21%。根據(jù)公告，華發(fā)集團擬以現(xiàn)金認購不低于此次向特定對象發(fā)行可轉(zhuǎn)債實際發(fā)行數(shù)量的29.64%，且不超過27.5億元（含本數(shù)），將用于上海、無錫以及珠海房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)及補充流動資金。

A股房企發(fā)行可轉(zhuǎn)債并不多見。今年以來，僅有保利發(fā)展推動發(fā)行一筆95億元可轉(zhuǎn)債，且目前流程尚未完備。華發(fā)股份此次發(fā)布可轉(zhuǎn)債的發(fā)行預(yù)案，資本市場對之態(tài)度分化。正面的聲音認為，此時尚能夠動用可轉(zhuǎn)債補充資金算是頭部房企的“優(yōu)待”，消極的聲音則認為，華發(fā)股份的“余糧”已經(jīng)不多了。

過去幾年，華發(fā)股份一度被視為逆勢發(fā)展的代表性地方房企。但高位拿下的地塊最終進入結(jié)算周期普遍表現(xiàn)不佳，也成為華發(fā)股份的沉重負累。在這種背景下，華發(fā)股份推動發(fā)行可轉(zhuǎn)債，也的確有深層次的緣由。

推動發(fā)債

華發(fā)股份擬發(fā)行的55億元可轉(zhuǎn)債，對控股股東設(shè)置了一定時間的限售期。

在公告中，華發(fā)股份承諾在本次可轉(zhuǎn)債發(fā)行完成后，華發(fā)集團直接及間接持有的股份比例不超過30%時，18個月內(nèi)不轉(zhuǎn)讓所認購的股份；若超過30%，則36個月內(nèi)不轉(zhuǎn)讓。華發(fā)股份還強調(diào)，將確保募集資金用于相關(guān)項目，提升資金使用效率，降低財務(wù)風(fēng)險。并表態(tài)在未來三年（2024年-2026年）繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)金分紅政策，確保股東的合理回報。

華發(fā)股份此次募資擬投向上海、無錫和珠海的三個房地產(chǎn)項目。從這三個項目的財務(wù)測算來看，利潤相對符合行業(yè)當(dāng)前的現(xiàn)狀。

其中，上海華發(fā)海上都薈項目的總投資額預(yù)計為124億元，此次計劃募集資金投入28億元。這個項目的預(yù)計銷售收入為131.2億元，凈利潤為5.5億元左右，預(yù)計投資凈利率為4.41%，銷售凈利率為4.17%。

此外，無錫華發(fā)中央首府則將計劃募集資金投入11億元，這個項目的投資凈利率和銷售凈利率分別為4.8%和4.51%；珠海華發(fā)金灣府計劃募集資金投入9億元，投資凈利率和銷售凈利率則更低，分別為3.27%和3.16%。

針對此次募資擬投的項目，華發(fā)股份認為，本次募集資金投資的項目地塊整體位于宜居宜商、全功能復(fù)合型的城市區(qū)域，周邊通達便捷，生活設(shè)施配套齊全。項目類型為普通商品住宅，目標(biāo)客群以剛需或改善型為主。

此外，華發(fā)股份還將用剩余的7億元補充流動資金。華發(fā)股份稱，此舉有助于滿足公司資金需求，降低財務(wù)風(fēng)險并增強公司持續(xù)盈利能力。

在債券存續(xù)期內(nèi)，隨著本次可轉(zhuǎn)債逐漸轉(zhuǎn)換為公司股份，公司長期權(quán)益資本得到有效補充，改善財務(wù)結(jié)構(gòu)，減少償債風(fēng)險，為后續(xù)債務(wù)融資提供空間和保障，也為公司的健康、穩(wěn)定發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

此外，華發(fā)股份也承認，近年來，隨著公司業(yè)務(wù)的發(fā)展與規(guī)模的擴張，公司面臨較大的資金需求。同時，公司擁有豐富的土地儲備，大量后續(xù)項目的開發(fā)需要強有力的資金支持，通過本次向特定對象發(fā)行可轉(zhuǎn)債募集資金，可以增加公司貨幣資金流入，增強公司資金實力，拓展公司經(jīng)營規(guī)模。

一位不愿具名的房企分析師告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，“房企發(fā)債的核心原因，就是對資金的需求較高?，F(xiàn)在房企的開發(fā)規(guī)模多數(shù)都降下來了，如果還在不斷地進行債權(quán)融資，就說明它短期內(nèi)對資金的需求量還是比較大?！?/p>

“雙刃劍”

華發(fā)股份在公告中并不避談對資金的渴求。

事實上，“第三支箭”剛放開之時，華發(fā)股份也是最早一批推行股權(quán)融資的房企。去年11月2日，華發(fā)股份公告，其已成功定向增發(fā)股票6.35億股，每股價格為8.07元/股，募集資金總額約為51.24億元，共有包括控股股東華發(fā)集團在內(nèi)的17名對象獲得配售。

華發(fā)股份這單定增，也是為數(shù)不多能夠成行的房企股權(quán)融資案?？晒Ρ鹊氖牵硪患引堫^房企保利發(fā)展的過百億元定增案至今仍未有進展。市場普遍認為，控股股東的認購是其最終能夠成功發(fā)行的重要影響因素。而此次可轉(zhuǎn)債發(fā)行，華發(fā)集團的再度出手“馳援”或許也有望加快華發(fā)股份的融資進度。

華發(fā)集團對華發(fā)股份的支持還不僅體現(xiàn)在助力融資之上。今年8月，華發(fā)股份還曾發(fā)布公告稱，擬與華發(fā)集團或其子公司開展存量商品房及配套車位交易業(yè)務(wù)，總交易金額不超過人民幣120億元。

雖然控股股東對華發(fā)股份提供了“支持”，但是投資者對華發(fā)股份的財務(wù)狀況卻在進行重新審視。10月29日，華發(fā)股份發(fā)布三季度報告，今年前三季度，華發(fā)股份實現(xiàn)營業(yè)收入315.59億元，同比下降33.21%；歸母凈利潤13.31億元，同比下降39.56%。

其中，今年第三季度，華發(fā)股份營業(yè)收入為67.16億元，同比下降57.42%；歸母凈利潤6610.23萬元，同比下降75.98%。

銷售面上，華發(fā)股份也持續(xù)跌落。今年前9個月，華發(fā)股份實現(xiàn)銷售金額651.2億元，較去年同期下降37%；銷售面積227.6萬平方米，較去年同期下降30%。

一位持有華發(fā)債券的私募機構(gòu)投資者對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者分析稱，“華發(fā)股份前幾年拿了太多的高價地，去化率和利潤率都不太理想，管理能力在我們跟蹤的期間表現(xiàn)得并不是非常好，可持續(xù)性比較一般?！?/p>

一組可供對比的數(shù)據(jù)是，今年前三季度，華發(fā)股份的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為36.86億元，同比下降92.04%。

與此同時，華發(fā)股份也不敢大舉擴張了。據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年前11個月，華發(fā)股份權(quán)益拿地金額僅為35億元，排名66位。而它的控股股東華發(fā)集團，則悄悄在土地市場上冒頭。12月3日，華發(fā)集團以34.5億元總價拿下珠海主城的鳳凰谷地塊，折合樓面價1.6萬元/平方米，刷新了珠海主城的總價“地王”紀(jì)錄。

控股股東與華發(fā)股份的一進一退之間，華發(fā)股份的處境可以想見。在市場局勢未曾扭轉(zhuǎn)之時，華發(fā)股份短期內(nèi)的業(yè)績或?qū)⒊掷m(xù)承壓，它還將繼續(xù)為高位拿地的瘋狂買單。