21世紀經(jīng)濟報道記者李莎 北京報道 中央經(jīng)濟工作會議12月11日至12日在北京舉行。

會議確定了九項明年經(jīng)濟工作的重點任務(wù)，其中之一是有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線。持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。穩(wěn)妥處置地方中小金融機構(gòu)風(fēng)險。央地協(xié)同合力打擊非法金融活動。

防風(fēng)險是近年來房地產(chǎn)管理的主題，今年也不例外，中央經(jīng)濟工作會議將房地產(chǎn)相關(guān)工作納入防風(fēng)險框架下進行部署。

“防風(fēng)險是第一位的。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，風(fēng)險如果防不住、房地產(chǎn)市場無法實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，不僅會通過房地產(chǎn)行業(yè)傳導(dǎo)至上下游產(chǎn)業(yè)和金融領(lǐng)域，也會導(dǎo)致居民預(yù)期轉(zhuǎn)弱、沖擊消費信心等。

12月9日中央政治局會議提出，穩(wěn)住樓市股市，中央經(jīng)濟工作會議再次對此進行強調(diào)。李宇嘉認為，樓市和股市作為中國資產(chǎn)的典型代表，將“穩(wěn)住樓市股市”放在一起表述，意在穩(wěn)定量價，防范風(fēng)險。

加力實施城中村和危舊房改造

10月17日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在國新辦新聞發(fā)布會上提出，要實施兩項增量房地產(chǎn)政策，其中之一即通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。

之后不久，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部聯(lián)合印發(fā)通知，擴大城中村改造政策支持范圍，從最初的35個超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬人以上的大城市，擴圍至近300個地級及以上城市。地級城市資金能平衡、征收補償方案成熟的項目，均可納入政策支持范圍。

在此基礎(chǔ)上，中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)要加力實施城中村和危舊房改造。

李宇嘉認為，實施城中村和危舊房改造是新一輪房地產(chǎn)增量政策的重點，也是未來推動房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)新的抓手。在都市圈的背景下，35個大中城市是房地產(chǎn)增量市場的基本盤，也是止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵變量。這些城市城中村、危舊房較多，新市民、年輕人較多且很多集中居住在城中村和危舊房，實施城中村和危舊房改造，既是推進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的新模式，也能釋放新市民和年輕人、城中村村民和危舊房業(yè)主的美好人居需求，還能通過貨幣化安置來帶動新房庫存去化。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認為，未來城中村和危舊房改造的規(guī)模有望繼續(xù)增加，整體力度或?qū)⒓哟蟆?/p>

從細化政策上來看，陳文靜預(yù)計，將貨幣化安置與房票政策結(jié)合，將收購存量商品房作為安置房與城中村改造相結(jié)合可能是未來各地探索和實踐的重要方向。其中加大使用房票安置的補貼獎勵，提高居民使用房票積極性，將有助于加速城中村改造節(jié)奏，有望在2025年對新房銷售產(chǎn)生實際性的拉動效果。

合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)

今年5月，自然資源部在《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》中明確，合理控制新增商品住宅用地供應(yīng)。各地要根據(jù)市場需求及時優(yōu)化商業(yè)辦公用地和住宅用地的規(guī)模、布局和結(jié)構(gòu)，完善對應(yīng)商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應(yīng)調(diào)節(jié)機制。

在10月17日國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，自然資源部副部長劉國洪表示，在住宅用地供應(yīng)上，要一手抓控新增，一手抓盤存量。在控新增方面，指導(dǎo)各地合理控制新增商品住宅用地供應(yīng)，對于去化周期過長的城市暫停供應(yīng)商品住宅用地；對于去化周期較長的城市，實行“盤活多少、供應(yīng)多少”。

在抓盤存量方面，10月12日，財政部宣布允許專項債券用于土地儲備，為地方政府以收回收購的方式盤活存量土地提供資金支持。11月，自然資源部出臺《關(guān)于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》，明確了收回收購?fù)恋氐念愋?、價格標(biāo)準(zhǔn)和程序、再供應(yīng)要求等內(nèi)容，為各地啟動開展收回收購存量閑置土地提供政策指導(dǎo)和工作依據(jù)。

另外，在10月17日召開的新聞發(fā)布會上，財政部部長助理宋其超表示，支持地方用好專項債收購存量商品房用作保障性住房。此前央行也設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，激勵銀行發(fā)放商業(yè)貸款，支持收購已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房，推動存量商品房去庫存。

中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，當(dāng)前對于增量和存量之間的工作重心和定位變化，總體上是源于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生的重大變化。尤其是從存量用地、存量商辦項目、存量商品房等角度看，其不光面臨去庫存等問題，同時也產(chǎn)生了新的金融風(fēng)險問題。所以嚴控增量和優(yōu)化存量，既是消化庫存的重要體現(xiàn)，也是防范風(fēng)險的重要抓手。

對此，陳文靜認為，接下來支持專項債收購存量閑置土地的配套政策有望繼續(xù)完善，如財政部細化落地專項債額度等相關(guān)政策，為各地執(zhí)行提供更多資金支持；3000億元保障性住房再貸款收儲政策將繼續(xù)完善，打通收儲過程中存在的價格撮合難度大、地方國企資金成本較高、供需錯配等卡點，促進存量商品房去化等。

嚴躍進認為，從2024年四季度供地情況來看，各地主要側(cè)重對優(yōu)質(zhì)土地和好地段土地的供應(yīng)，同時強調(diào)取消限價、減少配建、取消現(xiàn)房銷售等。從這個角度看，2025年土地供應(yīng)將堅持“控量提質(zhì)”的導(dǎo)向。本次會議明確盤活存量用地和商辦用地，這也就意味著后續(xù)各類金融、財政資源將加快導(dǎo)入。

此外，在促需求方面，陳文靜認為，核心城市限制性政策有望繼續(xù)優(yōu)化，繼續(xù)降低購房門檻和購房成本，更多城市或加大購房補貼力度等，帶動需求釋放。