李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

繼12月9日中央政治局會(huì)議提出“穩(wěn)住樓市股市”后，近日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)2025年房地產(chǎn)工作做了鋪排，即持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。

在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)上，“持續(xù)用力”的表述較為明確，意味著房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)還需要夯實(shí)。在傳統(tǒng)政策空間收窄的情況下，城中村和危舊房改造可能是短期穩(wěn)樓市的新抓手。2023年7月發(fā)布的《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確在35個(gè)超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上大城市啟動(dòng)新一輪城中村改造。今年11月17日，又將改造范圍進(jìn)一步擴(kuò)大到近300個(gè)地級(jí)及以上城市。同時(shí)，符合條件的改造項(xiàng)目納入地方政府專項(xiàng)債券支持范圍，開(kāi)發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)提供專項(xiàng)借款，適用稅費(fèi)優(yōu)惠政策，推貨幣化安置。

在人口向都市圈、省會(huì)城市集中的背景下，35個(gè)大中城市是房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的基本盤，也是止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵。這些城市改造項(xiàng)目較多，比如2024年廣州市將推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目。上海市《城市更新行動(dòng)方案（2023-2025年）》提出2032年前預(yù)計(jì)完成62個(gè)城中村改造項(xiàng)目。

同時(shí)，這些城市的新市民、年輕人較多，比如廣州和深圳、東莞和佛山分別有800萬(wàn)~1000萬(wàn)人、400萬(wàn)~600萬(wàn)人住在城中村，占到本地常住人口的一半左右，他們是內(nèi)需和消費(fèi)的主體，也是住房需求的主體。實(shí)施城中村和危舊房改造，一方面啟動(dòng)了房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，推進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，另一方面改變城市空間和人口“二元結(jié)構(gòu)”，推動(dòng)進(jìn)城人口融入城市。由此，釋放新市民和年輕人、城中村村民和危舊房業(yè)主的住房需求，給住房消費(fèi)帶來(lái)源頭活水。

但目前來(lái)看，新一輪城中村改造推進(jìn)進(jìn)度較慢。主要原因在于，一方面是集中在大城市的城中村改造，安置補(bǔ)償、公共設(shè)施補(bǔ)短板等改造成本較高，市場(chǎng)參與積極性不高；另一方面，改造周期較長(zhǎng)，而其間房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)不穩(wěn)定，若后期商品房?jī)r(jià)格下行、交易量難以達(dá)到預(yù)期，資金投入產(chǎn)出難以平衡。因此，此次會(huì)議明確了加力實(shí)施城中村和危舊房改造。

加力的舉措，一方面結(jié)合會(huì)議提出的“更加積極的財(cái)政政策”和“適度寬松的貨幣政策”而形成的政策紅利，加快專項(xiàng)債發(fā)行、專項(xiàng)借款投放，并通過(guò)“房票安置”的貨幣化形式，解決拆遷安置的歷史遺留問(wèn)題，同時(shí)加速在售庫(kù)存商品房的去化；另一方面，結(jié)合專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量土地（含收儲(chǔ)拆遷安置用地），用作保障性住房或公共服務(wù)設(shè)施用地，從而形成資金閉環(huán)，使得具有公共屬性的城中村改造能實(shí)現(xiàn)資金平衡，提高了市場(chǎng)主體參與的積極性。

另外，針對(duì)“資金難平衡”的問(wèn)題，新一輪城中村改造還明確了“以肥補(bǔ)瘦”、片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)和統(tǒng)籌平衡的原則，這就需要加強(qiáng)規(guī)劃、土地、住建、發(fā)改、市政部門和教育醫(yī)療等公共部門的協(xié)同。但去年以來(lái)，這一改造的新模式還未形成。此次會(huì)議明確，明年經(jīng)濟(jì)工作要加強(qiáng)系統(tǒng)集成、協(xié)同配合。把經(jīng)濟(jì)政策和非經(jīng)濟(jì)性政策統(tǒng)一納入宏觀政策取向一致性評(píng)估，統(tǒng)籌政策制定和執(zhí)行全過(guò)程，提高政策整體效能。若能強(qiáng)化部門間協(xié)作，城中村改造有望提速。

從市場(chǎng)調(diào)研來(lái)看，各地基于“好房子”的改善型需求產(chǎn)品受到了市場(chǎng)的歡迎，在整體銷售去化率有限的情況下獲得了良好的業(yè)績(jī)。但就商品市場(chǎng)整體銷售來(lái)說(shuō)，供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，考慮到二手住房也形成了巨大供應(yīng)，短期內(nèi)市場(chǎng)管理的重點(diǎn)工作，還在于控制增量。會(huì)議提出合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，預(yù)計(jì)控制增量的政策將在明年開(kāi)始落地，在售商品房庫(kù)存周期較長(zhǎng)的，要減少（比如超過(guò)18個(gè)月）或暫停土地供應(yīng)（比如超過(guò)36個(gè)月），同時(shí)調(diào)節(jié)新開(kāi)工節(jié)奏，緩解供應(yīng)量大造成開(kāi)發(fā)商不得不以價(jià)換量的營(yíng)銷取向，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

同時(shí)，會(huì)議還提出，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。這主要是針對(duì)各地存量未開(kāi)發(fā)用地、在售住宅和非住宅商品房庫(kù)存去化壓力較大的現(xiàn)實(shí)。過(guò)去，各地規(guī)劃了較多的新區(qū)、功能區(qū)，且以產(chǎn)業(yè)招商為發(fā)展目標(biāo)。但受到產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等影響，過(guò)去規(guī)劃的非住宅用途的土地和項(xiàng)目出現(xiàn)供給過(guò)剩。預(yù)計(jì)在2025年，利用專項(xiàng)債收回存量用地、存量非住宅用地改功能（改住或改公寓）或儲(chǔ)備而不投放，收購(gòu)和盤活存量非住宅項(xiàng)目做保障性住房、長(zhǎng)租公寓等政策將開(kāi)始落地。

從市場(chǎng)調(diào)研來(lái)看，盡管商品房總量供應(yīng)較大，部分區(qū)域出現(xiàn)供給過(guò)剩、需求不足的問(wèn)題，但一方面供求錯(cuò)配問(wèn)題明顯，表現(xiàn)在熱點(diǎn)城市中心區(qū)、就業(yè)密集區(qū)的剛性需求、改善型需求比較突出，但有效供給不足；庫(kù)存較大、且難以去化的商品房，主要集中在城市外圍或市政、生活配套設(shè)施缺失嚴(yán)重。另一方面，適應(yīng)新市民、年輕人需求的小戶型、低價(jià)位、區(qū)位優(yōu)的租賃住房、商品住房供給不足。同時(shí)，適應(yīng)改善性需求、價(jià)位適中的“好房子”供給不足。

下一步，解決上述結(jié)構(gòu)性的住房需求，其渠道主要就是存量土地盤活利用、存量房屋改功能、城中村改造、存量項(xiàng)目補(bǔ)短板等等，這與新增建設(shè)有較大的差異，而且要考慮產(chǎn)品供給是否匹配需求特征，需要住建、自然資源、金融、財(cái)稅等部門通力協(xié)作，也需要強(qiáng)化基礎(chǔ)性制度建設(shè)。比如，創(chuàng)新“以需定供”“人房地錢”要素聯(lián)動(dòng)的住房發(fā)展規(guī)劃體系，構(gòu)建現(xiàn)房銷售的支持政策體系等。