南方財(cái)經(jīng)全媒體記者 林漢垚 見習(xí)記者 郭聰聰 北京報(bào)道
近日，記者獲悉，國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記工作的通知(試行)》（以下簡稱《通知》）。
《通知》表示，為落實(shí)國務(wù)院《支持北京深化國家服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放綜合示范區(qū)建設(shè)工作方案》相關(guān)要求，推進(jìn)北京市轄內(nèi)信托機(jī)構(gòu)規(guī)范開展不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，保障不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記的規(guī)范、準(zhǔn)確完整，切實(shí)保護(hù)信托當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國信托法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等法律法規(guī)，對(duì)適用范圍、辦理流程及信托財(cái)產(chǎn)處置相關(guān)要求進(jìn)行明確。
本次北京率先實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記辦法，是籌謀已久之舉。2023年11月，國務(wù)院發(fā)布了《支持北京深化國家服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放綜合示范區(qū)建設(shè)工作方案》的批復(fù)，文件指出，在金融服務(wù)領(lǐng)域，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，探索建立不動(dòng)產(chǎn)、股權(quán)等作為信托財(cái)產(chǎn)的信托財(cái)產(chǎn)登記機(jī)制。
清華大學(xué)法學(xué)院金融與法律研究中心研究員、中倫柏榮戰(zhàn)略慈善與財(cái)富傳承團(tuán)隊(duì)首席架構(gòu)師楊祥博士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，《通知》的出臺(tái)是我國探索建立信托財(cái)產(chǎn)登記制度的重大創(chuàng)新與探索，將極大地激活不動(dòng)產(chǎn)信托的發(fā)展。未來，隨著北京的試點(diǎn)在全國的推行，不動(dòng)產(chǎn)信托一定會(huì)迎來發(fā)展的春天。此外，受制于信托財(cái)產(chǎn)登記制度不完善的股權(quán)信托也同樣將迎來發(fā)展的重大機(jī)遇。
中國政法大學(xué)商法學(xué)研究所趙廉慧教授也在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，雖然這個(gè)通知全文不到1000字，但足以解決不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記的大多數(shù)問題，的確是破冰之舉。
不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記制度細(xì)則明確
《通知》明確，不動(dòng)產(chǎn)信托，是指委托人依法將其不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給信托機(jī)構(gòu)，由信托機(jī)構(gòu)按照委托人的意愿以受托人名義進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的信托業(yè)務(wù)。
《通知》表示，不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記是指委托人將國有土地上已取得合法不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利轉(zhuǎn)移給信托機(jī)構(gòu)，依法向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)將信托財(cái)產(chǎn)權(quán)利和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。同時(shí)，委托人交付的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)符合不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件，權(quán)屬清晰，不存在權(quán)利限制情形。
《通知》對(duì)辦理流程進(jìn)行明確。首先要辦理信托產(chǎn)品預(yù)登記，不動(dòng)產(chǎn)信托成立前，信托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)信托登記相關(guān)規(guī)定在中國信托登記有限責(zé)任公司辦理信托產(chǎn)品預(yù)登記，取得產(chǎn)品編碼、信托預(yù)登記完成通知書。
其次，簽訂信托文件?！锻ㄖ芬螅腥伺c信托機(jī)構(gòu)共同簽訂信托文件，信托文件應(yīng)明確信托目的、信托財(cái)產(chǎn)、信托期限、信托當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)、信托財(cái)產(chǎn)管理、運(yùn)用和處分等具體內(nèi)容。
第三步，辦理信托財(cái)產(chǎn)登記。委托人與信托機(jī)構(gòu)共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出登記申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)契稅完稅（或減免稅）憑證、信托文件中國信托登記有限責(zé)任公司出具的證明文件，辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，并在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書附記欄標(biāo)注“不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)，信托產(chǎn)品名稱：XXX?！?/p>
趙廉慧指出，需要注意的是，《通知》僅將取得“契稅完稅（或減免稅）憑證”作為信托財(cái)產(chǎn)登記的重要條件之一。盡管稅務(wù)部門還未明確具體稅費(fèi)，但《通知》此舉和信托登記為“非交易過戶”的理念相符，可以預(yù)期，未來設(shè)立相關(guān)信托的稅收負(fù)擔(dān)將大大減輕。
此外，《通知》還對(duì)信托財(cái)產(chǎn)處置進(jìn)行相關(guān)要求，不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)處置按照信托文件約定實(shí)施。因人民法院仲裁委員會(huì)的生效法律文書等導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，或依據(jù)人民政府、人民法院、人民檢察院等國家有權(quán)機(jī)關(guān)出具的囑托文件辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
楊祥表示，《信托法》頒布實(shí)施已經(jīng)二十多年，信托財(cái)產(chǎn)登記制度遲遲沒有落地，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)、股權(quán)以及其他特殊類型的財(cái)產(chǎn)置入信托面臨巨大的障礙。特別是不動(dòng)產(chǎn)信托，由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的移轉(zhuǎn)是以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記為前提，是否辦理信托財(cái)產(chǎn)登記將直接決定不動(dòng)產(chǎn)信托是否生效。在信托財(cái)產(chǎn)登記制度缺乏的背景下，民眾沒法直接將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給信托公司，成立不動(dòng)產(chǎn)信托。
楊祥指出，中國老百姓最主要的財(cái)產(chǎn)正是房產(chǎn)。同時(shí)，中國又進(jìn)入了史無前例的傳承窗口期，未來30年將有超過100萬億元的資產(chǎn)將傳承給下一代。與傳統(tǒng)的法律工具，如遺囑、法定繼承、生前贈(zèng)與等方式相比，信托具有靈活性、獨(dú)立性與穩(wěn)定性等諸多優(yōu)勢(shì)，能夠確保財(cái)富按照委托人的意愿，精準(zhǔn)傳承給下一代，并防范可能發(fā)生的家庭紛爭、子女揮霍、財(cái)產(chǎn)外泄等風(fēng)險(xiǎn)。
不動(dòng)產(chǎn)信托登記難題仍存
不動(dòng)產(chǎn)信托登記缺位問題，是困擾信托業(yè)的一個(gè)核心問題。
我國對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記制度雖有探索，但進(jìn)展緩慢。2022年10月，《杭州市民政局等五部門關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)慈善信托工作的通知》正式發(fā)布，明確了不動(dòng)產(chǎn)慈善信托、不動(dòng)產(chǎn)慈善信托財(cái)產(chǎn)登記的定義，以及不動(dòng)產(chǎn)慈善信托備案和辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)流程、要求、辦理材料等內(nèi)容，是全國第一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)慈善信托財(cái)產(chǎn)登記文件。
遺憾的是，此后并未見更多關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記辦法的出臺(tái)。
雖然《通知》出臺(tái)被業(yè)內(nèi)人士視為信托財(cái)產(chǎn)登記制度的重大突破，但楊祥表示，不動(dòng)產(chǎn)信托跨越式發(fā)展還須解決幾個(gè)問題。
他表示，目前，《通知》規(guī)定的登記方式是，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書附記欄標(biāo)注“不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)，信托產(chǎn)品名稱：XXX”，這是不夠的。
他分析，不動(dòng)產(chǎn)裝入信托后，仍然有商事交易的需求，仍然需要處理與外部第三人的關(guān)系?，F(xiàn)有的標(biāo)注，僅提示第三人，該房產(chǎn)系由信托公司作為信托財(cái)產(chǎn)來持有，但究竟誰是這個(gè)房產(chǎn)的委托人、誰是受益人，以及信托文件是否對(duì)信托公司的處置權(quán)限有所限制，目前還看不出來。
“不動(dòng)產(chǎn)信托屬于哪一個(gè)類型？是資產(chǎn)管理信托還是資產(chǎn)服務(wù)信托？如果是資產(chǎn)服務(wù)信托，又屬于哪一個(gè)業(yè)務(wù)品類？”因此，楊祥認(rèn)為，《通知》或尚未解決不動(dòng)產(chǎn)信托的歸類問題。
據(jù)了解，2023年6月1日起實(shí)施的《信托業(yè)務(wù)三分類通知》，將信托機(jī)構(gòu)開展的信托業(yè)務(wù)進(jìn)行了明確的劃分，包括資產(chǎn)管理信托、資產(chǎn)服務(wù)信托以及公益慈善信托，并進(jìn)一步劃分為25個(gè)品類。其中，資產(chǎn)服務(wù)信托按照服務(wù)內(nèi)容和特點(diǎn)分為財(cái)富管理服務(wù)信托、行政管理服務(wù)信托、資產(chǎn)證券化服務(wù)信托、風(fēng)險(xiǎn)處置服務(wù)信托和新型資產(chǎn)服務(wù)信托五類、共19個(gè)業(yè)務(wù)品種。
此外，不動(dòng)產(chǎn)裝入信托還面臨稅負(fù)問題。楊祥指出，《通知》明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記部門在辦理信托財(cái)產(chǎn)登記之前，需要審核申請(qǐng)人提交的“契稅完稅（或減免稅）憑證”。但《通知》并沒有提其他的繳稅憑證，是否意味著委托人不需要繳納個(gè)人所得稅等。
此前我國就有不動(dòng)產(chǎn)信托的實(shí)操落地。一種比較常見的方式就是，設(shè)立股權(quán)信托的架構(gòu)，通過SPV企業(yè)來購置委托人持有的不動(dòng)產(chǎn)，從而將房產(chǎn)裝入到信托之中。
楊祥表示，信托公司直接持有不動(dòng)產(chǎn)會(huì)面臨很多的問題，比如，需要作為不動(dòng)產(chǎn)所有人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的管理，繳納各種費(fèi)用（物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、稅費(fèi)等）。在發(fā)生糾紛時(shí)，需要以不動(dòng)產(chǎn)所有人的身份去應(yīng)訴等。因此，通過SPV企業(yè)來購置委托人持有的不動(dòng)產(chǎn)比信托公司直接持有不動(dòng)產(chǎn)更優(yōu)。
此外，趙廉慧進(jìn)一步提出，本次《通知》中適用范圍尚未提及非營業(yè)信托，在信托形式中沒有考慮遺囑信托的情形，這些都有待在未來的實(shí)踐中進(jìn)一步完善。
