我們此前已經(jīng)推出了TOP50房企健康度測評系列報(bào)告之經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)篇（點(diǎn)擊查看）、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)篇（點(diǎn)擊查看）、外部風(fēng)險(xiǎn)及其他風(fēng)險(xiǎn)篇（點(diǎn)擊查看），引起廣泛關(guān)注，其中經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)主要從土地儲備、產(chǎn)品與銷售、公司治理三個(gè)維度進(jìn)行測評，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要從資本構(gòu)成、資產(chǎn)質(zhì)量、盈利能力、融資能力、償債能力五個(gè)維度并結(jié)合房企表外負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)測評等進(jìn)行綜合打分，外部風(fēng)險(xiǎn)主要從宏觀環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、區(qū)域環(huán)境三個(gè)維度測評，其他風(fēng)險(xiǎn)主要從品牌影響力和其他調(diào)整項(xiàng)兩個(gè)維度打分，綜合打分后TOP50房企的8月抗風(fēng)險(xiǎn)能力最終得分已經(jīng)出爐。同時(shí)，我們還分民營房企、國有控股房企兩類進(jìn)行了排行。具體榜單如下：

8月TOP50民營房企健康度測評排行榜（總榜）

8月國有控股TOP50房企健康度測評排行榜（總榜）

需要說明的是，我們此前推出經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)篇時(shí)只有7月份的數(shù)據(jù)，本次總榜的測評數(shù)據(jù)我們已經(jīng)將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)更新到8月份數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、外部風(fēng)險(xiǎn)和其它風(fēng)險(xiǎn)測評均為8月份最新數(shù)據(jù)，最終測算得出TOP50房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力總分。本排行榜參與排名的為前50強(qiáng)房企，排名靠后并不代表很差，在全國數(shù)量龐大的房企當(dāng)中，前50強(qiáng)房企依然是相對優(yōu)秀的。

可以看到，在當(dāng)前融資收緊的環(huán)境下，央企國企尤其是央企體現(xiàn)出較強(qiáng)的優(yōu)勢，隨著房企被限制杠桿增速，民營房企依賴高杠桿快速擴(kuò)張的優(yōu)勢在今年被政策收緊所弱化，國企央企尤其是央企較強(qiáng)的融資能力和資金實(shí)力在當(dāng)前政策收緊的“寒冬里”優(yōu)勢顯得更為突出，從綜合測評結(jié)果來看，大部分央企國企得分相對較高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。其中保利發(fā)展、招商局蛇口、華潤置業(yè)等得分較高，中交房地產(chǎn)集團(tuán)、中國電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、保利置業(yè)等房企得分較低。值得一提的是，國有控股榜單中萬科、綠地、綠城并非國有股東絕對控股，相比國有絕對控股企業(yè)從國有股東獲得的支持可能相對弱些。

民企（含公眾企業(yè)）中排名前五的TOP50房企有龍湖集團(tuán)、世茂集團(tuán)、融創(chuàng)中國、旭輝控股。得分較低的TOP50民營房企（含公眾企業(yè)）有新力控股、祥生控股、中國奧園、榮盛發(fā)展等。

龍湖集團(tuán)經(jīng)營抗風(fēng)險(xiǎn)能力和財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力得分均不低，尤其財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力得分較高，因此總體得分居民營房企（含公眾企業(yè)）之首。世茂集團(tuán)經(jīng)營抗風(fēng)險(xiǎn)能力和財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及外部抗風(fēng)險(xiǎn)能力分?jǐn)?shù)均不低，因此總體得分不低。旭輝集團(tuán)則是經(jīng)營抗風(fēng)險(xiǎn)能力和外部抗風(fēng)險(xiǎn)能力得分拉高了總體分?jǐn)?shù)，旭輝集團(tuán)今年前8個(gè)月的在售項(xiàng)目主要分布在一線城市和新一線城市，項(xiàng)目銷售金額排名前三的城市分別為北京、蘇州、杭州，產(chǎn)品和銷售綜合能力較強(qiáng)。今年上半年，一線及二線城市的合同銷售金額占旭輝集團(tuán)合同銷售總額約71.1%。

得分較低的新力控股無論是財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力、經(jīng)營抗風(fēng)險(xiǎn)能力、外部抗風(fēng)險(xiǎn)能力等得分均較低，新力控股土儲分布較多的兩大區(qū)域?yàn)榻骱突浉郯拇鬄硡^(qū)。在南昌和惠州兩大城市合計(jì)土儲占比就超過一半，這兩大城市能級并不高。由于城市能級不高，區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境一般，此外今年新力控股拿地策略較保守，使得新力控股的外部抗風(fēng)險(xiǎn)能力和經(jīng)營抗風(fēng)險(xiǎn)能力均相對較弱。

祥生控股各項(xiàng)得分也不高，尤其是財(cái)務(wù)得分較低，使得總體得分較低。祥生控股有息負(fù)債中短期債務(wù)占比較大，占比達(dá)48%，接近一半有息債務(wù)為短期債務(wù)，負(fù)債結(jié)構(gòu)有待改善。同時(shí)祥生控股現(xiàn)金充足程度較低，現(xiàn)金來源不穩(wěn)定，2018年、2019年現(xiàn)金比率分別為0.03、0.02，均大幅低于行業(yè)中位數(shù)0.22、0.23，2020年以及今年上半年才接近行業(yè)中位數(shù)。祥生控股的償債能力也較低，流動(dòng)性還本付息能力和利息保障程度均較弱。

需要說明的是本報(bào)告中交房地產(chǎn)集團(tuán)的數(shù)據(jù)未包括子公司中交地產(chǎn)的數(shù)據(jù)。中國奧園集團(tuán)股份有限公司和子公司奧園美谷的數(shù)據(jù)也是分開統(tǒng)計(jì)的，新城控股、綠城中國、綠地控股也存在類似情況。

結(jié)    語

隨著總榜正式發(fā)布，我們的TOP50房企健康度測評系列報(bào)告已全部發(fā)布。在今年政策收緊的環(huán)境下，房企面臨的考驗(yàn)加大。以往靠加杠桿、沖規(guī)模實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張的發(fā)展模式在今年遇到挑戰(zhàn)，“三道紅線”及輔助指標(biāo)拿地銷售比不超過40%、最近三年房企經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額不得為負(fù)等指標(biāo)限制了房企的擴(kuò)張沖動(dòng)，同時(shí)也使得前幾年“超標(biāo)”擴(kuò)張的房企今年資金壓力陡增。

雖然政策總體有利于降低房企風(fēng)險(xiǎn)，但當(dāng)融資環(huán)境超預(yù)期緊縮時(shí)，作為資金密集型行業(yè)，房企感受到的“寒意”已明顯大于政策設(shè)定的范圍。比如三道紅線政策規(guī)定三條紅線全踩的房企不得新增有息負(fù)債，而事實(shí)上由于三道紅線成為銀行以及公開市場發(fā)債融資重要的參考指標(biāo)，因此除了央企國企外，不管主動(dòng)還是被動(dòng)，今年上半年大部分踩線房企有息債務(wù)出現(xiàn)下降。

在土地市場上，央企國企由于融資優(yōu)勢更為突出今年拿地更為積極和活躍，而大部分民營房企尤其是踩線房企普遍采取相對保守的策略。以往民營房企沖規(guī)模的優(yōu)勢受融資收緊影響明顯弱化甚至反過來加大當(dāng)前環(huán)境下的資金壓力，央企國企優(yōu)勢則更為突出。 

隨著融資收緊，房企對經(jīng)營現(xiàn)金流的依賴程度增加，普遍加大銷售回款力度，因此本系列報(bào)告在測評償債能力風(fēng)險(xiǎn)時(shí)對經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流凈額對短期有息債務(wù)及流動(dòng)負(fù)債的覆蓋率設(shè)定較高的統(tǒng)計(jì)權(quán)重，同時(shí)重視貨幣資金對短期有息負(fù)債的覆蓋程度。考慮到今年下半年以來房企風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂上升，我們也提高了輿情風(fēng)險(xiǎn)的統(tǒng)計(jì)權(quán)重，一些輿情風(fēng)險(xiǎn)較大的房企出現(xiàn)了資金鏈快速惡化的現(xiàn)象。最近幾個(gè)月樓市明顯降溫也加大了房企通過加快銷售回款增強(qiáng)“造血”能力的難度。

當(dāng)前房企融資政策已出現(xiàn)微調(diào)的跡象，高層會議講話表示房地產(chǎn)合理資金需求正在得到滿足 。中房協(xié)、發(fā)改委等監(jiān)管部門先后召集房企開會，釋放維護(hù)行業(yè)穩(wěn)定信號。需求端融資也有所改善，部分地區(qū)房貸利率略下行或按揭貸款放款速度略有加快。但在“房住不炒”的大方向下，房地產(chǎn)依然為防止過度擠占金融資源的領(lǐng)域，預(yù)計(jì)政策大幅轉(zhuǎn)向的可能性不大，房企依然需要采取相對保守的策略度過此輪政策調(diào)控周期。

出品單位： 21世紀(jì)資管研究院

策劃/統(tǒng)籌：盧先兵

研究員：唐曜華 萬倩倩 

設(shè)計(jì)：萬倩倩

數(shù)據(jù)支持方：中指研究院、企業(yè)預(yù)警通

課題、報(bào)告交流探討，請聯(lián)系郵箱：tangyh1@21jingji.com。