“線上根本約不到”
“線下排隊(duì)2-6個(gè)月不等”
……
眼下最熱的話題，莫過于“提前還房貸”。
那么為何大家突然都選擇提前還貸？我們又能不能跟風(fēng)呢?本期3分鐘一起分析下。
一、為何很多人選擇提前還貸?
1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。
（來源：中國銀行官方網(wǎng)站）
多地房貸利率自此開始密集被下調(diào)。據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，截至今年1月30日，中國已經(jīng)有30城下調(diào)首套房貸款利率下限，除蘭州外，其余29個(gè)城市房貸利率均已處于“3時(shí)代”。
隨之而來的，是越來越多有房貸的人盤算起“提前還貸”的事。
有網(wǎng)友調(diào)侃稱：這是不想給銀行“打工”了……
那么房貸利率下調(diào)對于大家來說不是好事嗎？為什么忽然都著急還錢了呢?
原因有很多，其中有三點(diǎn)最值得關(guān)注：
一來，不少人的房貸利率遠(yuǎn)高于當(dāng)前房貸利率水平。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2022年以前買房的小伙伴，不少人的執(zhí)行房貸利率都超過了5%。
關(guān)于這塊，有小伙伴可能想問：現(xiàn)在主流的房貸利率定價(jià)方式是LPR浮動(dòng)利率，那么在每年重新定價(jià)時(shí), 房貸利率不是會(huì)隨著LPR下調(diào)而下調(diào)么?
浮動(dòng)利率定價(jià)方式= LPR(貸款市場報(bào)價(jià)利率)+基點(diǎn)(1個(gè)基點(diǎn)是0.01%)
這話沒錯(cuò)，但問題是“基點(diǎn)”在合同期限內(nèi)是固定不變的，且在市場較熱的時(shí)候還可能被銀行定的比較高。
因而即便每年有重新調(diào)整的機(jī)會(huì)，不少存量房貸利率依舊明顯高于當(dāng)前房貸利率。
二來，2022年，大家的理財(cái)收益普遍不佳。
過去一年，股票、基金市場較為震蕩，一貫穩(wěn)健的銀行理財(cái)產(chǎn)品也曾兩次出現(xiàn)大面積“破凈”現(xiàn)象。
也就是說，大家全年在投資上大概率是虧錢的，也就談不上收益率能覆蓋貸款利率了。
另外，大家對樓市的預(yù)期開始回歸理性。
如此綜合考慮下來，“提前還房貸”省利息的優(yōu)點(diǎn)在眼下也就顯得更有吸引力了。
二、“提前還房貸”究竟能省多少錢?
舉個(gè)簡單的例子。
假設(shè)A在2018年10月購買了首套房，融360的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月全國首套房貸款平均利率處在了5.71%的階段性高點(diǎn)。
基于此，再假設(shè)A以等額本息、固定利率5.71%的方式還100萬的商業(yè)貸款(只為簡單說明問題)，貸款年限30年，2018年10月首次還款，那么：
每月還款額為5810.34元
應(yīng)還利息總額為109.17萬元
眼下A打算在2023年2月提前還貸20萬元(剩余貸款部分：仍用等額本息，利率未變，還款期限不變)，那么：
每月還款額為4555.07元
相比不提前還款，節(jié)省利息17.53萬元
再進(jìn)一步，A打算2023年2月一次性還清放貸，那么：
其需要準(zhǔn)備現(xiàn)金92.57萬元
相比不提前還款，節(jié)省的利息總額為81.15萬元
可見， 提前還房貸，無論選擇還部分還是選擇還清，都能省一大筆錢。
三、提前還房貸前，你要考慮清楚這些事
討論到這里，大家最關(guān)心的問題來了：眼下有房貸且手頭上有大筆流動(dòng)資金的人，最好的選擇就是 “提前還房貸”嗎?
3分鐘的答案是不一定!
因?yàn)槊總€(gè)人的情況并不一樣，究竟要不要提前還，除了考慮資金外，還需要進(jìn)一步分析：
第一，判斷下自己的投資理財(cái)能力強(qiáng)不強(qiáng)。
2022年市場整體賺錢效應(yīng)是不佳，但不代表始終會(huì)如此。
如果你的投資理財(cái)能力較強(qiáng)，未來用提前還貸的錢做投資大概率可以拿到比貸款利率更高的收益，那么不管房貸利率多高都沒必要著急還錢。
第二，權(quán)衡下自己房貸的還款方式、還款時(shí)間。
一般來說，房貸有兩種還款方式：等額本息和等額本金。
它們的算法較為復(fù)雜，我們可以簡單的理解下：
等額本息，月還款金額固定，但前期償還利息多、本金少。
等額本金，月還款金額會(huì)越來越少，它是把還款期內(nèi)貸款總額等分，每月償還同等本金和剩余貸款產(chǎn)生的利息。
基于此，有業(yè)內(nèi)人士建等額本息下，貸款周期的前1/2期限內(nèi)提前還貸更為劃算；而等額本金則最好是在貸款周期的前1/3期限內(nèi)提前還貸。議：
也就是說：
（1）如果你還房貸的年限較短，且對自己的投資理財(cái)能力沒啥信心，那么眼下可以考慮提前還貸。
（2）但如果你房貸還款年限已較長，又或看好后市，相信自己做別的投資能拿到比貸款利率更高的收益，那么就沒必要著急提前還貸。
......
好了，關(guān)于“提前還貸”這些事，你弄明白了嗎?
