隨著樓市松綁力度加大，購(gòu)房門檻逐漸降低。最近，“先息后本”房貸還款方式登上熱搜，有銀行表示房貸月供本金低至1元錢，更有銀行表示前三年內(nèi)無(wú)需償還本金。

這種還貸方式迅速引發(fā)熱議。支持者認(rèn)為可以減輕短期還款壓力，對(duì)參加工作不久但未來(lái)收入有望提高的年輕人頗具吸引力。質(zhì)疑者則認(rèn)為這種模式看似初期月供壓力較小，但實(shí)際支付的本金與利息總額更多，顯著加大后續(xù)還貸壓力。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“先息后本”僅是還款方式的改變，應(yīng)償還的貸款本息總額并未減少。借款人應(yīng)基于個(gè)人和家庭需求，合理評(píng)估還款能力，理性申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，選擇適合自己的還款方式，不可因?yàn)榍捌谶€款壓力較小而盲目借貸。

多家銀行推出“先息后本”

“先息后本”房貸還款模式近日浮出水面。

5月底，平安銀行在其官微公開(kāi)宣傳其按揭貸款產(chǎn)品和特色還款方式，包括“二階段還款”“雙周供”“輕松還”“氣球貸”四類。

其中，“二階段還款”是指前三年內(nèi)可以按月付息、無(wú)需償還本金、在剩余貸款期限按月等額本息還款，貸款期限不少于十年，不超過(guò)三十年?！皻馇蛸J”指借款人按約定的總期數(shù)（固定20年）計(jì)算每期月供，在貸款期限內(nèi)分期歸還貸款本息，最后一期一次性償還剩余本金。

值得注意的是，目前平安銀行官微已刪除相關(guān)文章。此外，平安銀行還回應(yīng)稱，“氣球貸”是適用該行個(gè)人商住兩用房按揭業(yè)務(wù)的一種還款方式，客戶選擇該行按揭貸款且用途為商住兩用房按揭時(shí)，在選擇還款方式時(shí)可選擇“氣球貸”。

“此還款方式一直都有，并非重新推出，不止平安銀行一家銀行有類似的產(chǎn)品?！逼桨层y行表示。

據(jù)媒體報(bào)道，包括平安銀行、建設(shè)銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行等在內(nèi)的多家銀行均推出了“先息后本”業(yè)務(wù)。例如，某云南建行貸款經(jīng)理表示，該行“輕松供”業(yè)務(wù)將房貸在貸款期限內(nèi)劃分為兩個(gè)階段。第一個(gè)階段，按月償還1元本金以及當(dāng)月應(yīng)償還的貸款利息。第二個(gè)階段，在剩余貸款期限內(nèi)，剩余貸款本金可選擇按常規(guī)等額本金或等額本息方式還款。

“先息后本”引發(fā)熱議

記者注意到，“先息后本”還貸模式在社交媒體上引發(fā)了廣泛討論。

通常來(lái)說(shuō)，房貸還款方式主要分為等額本息還款和等額本金還款。等額本息還款是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中，借款人每月需還同等金額的本金和利息。等額本金還款是把按揭貸款的本金總額分?jǐn)偟劫J款期限的每個(gè)月中，借款人每月需還同等金額的本金以及剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息。

近日站在風(fēng)口浪尖的“先息后本”，則指借款人按月或按季度償還利息，在借款到期日一次性償還本金。

對(duì)于“先息后本”，評(píng)價(jià)可謂兩極分化。一部分人認(rèn)為，“先息后本”相當(dāng)于變相降低了購(gòu)房門檻，減輕短期還款壓力。同時(shí)，很多人提出質(zhì)疑，認(rèn)為這種模式看似初期月供壓力較小，但實(shí)際支付的本金與利息總額更多，顯著加大了后續(xù)還貸壓力。

假設(shè)貸款100萬(wàn)元、還款期限30年，利率3.5%，以上述“輕松供”模式為例進(jìn)行測(cè)算：若采用“輕松供”，前兩年每月只需還1元本金，加上利息后月供在2800元至2900元之間，從第三年開(kāi)始按照等額本息模式還款，月供為4673元。如果使用等額本息還款，月供為4490元。

整體而言，在等額本息模式下，本金及利息總額為161萬(wàn)元；“輕松供”最終本息總額約為167萬(wàn)元。

應(yīng)重視風(fēng)險(xiǎn)防控

欠債總歸是要償還的。

對(duì)于借款人來(lái)說(shuō)，“先息后本”僅是還款方式的改變，應(yīng)償還的貸款本息總量并未減少。業(yè)內(nèi)人士建議，借款人應(yīng)基于個(gè)人和家庭需求，合理評(píng)估還款能力，理性申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，選擇適合自己的還款方式，不可因?yàn)榍捌谶€款壓力較小而盲目借貸。

在華福證券分析師張宇看來(lái)，隨著按揭貸款利率的持續(xù)調(diào)降，按揭貸款資產(chǎn)的利差也下降到較低水平，銀行卷“價(jià)格”的空間越來(lái)越小。在居民“加杠桿”意愿不足的情形下，銀行之間按揭貸款投放的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)愈演愈烈。

“各家銀行勢(shì)必會(huì)通過(guò)不斷優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)和改善服務(wù)體驗(yàn)等方式來(lái)爭(zhēng)奪客戶。先息后本的還款方式能夠減輕居民前期還貸的壓力，滿足新市民購(gòu)房安居需求，在當(dāng)下產(chǎn)品中具備創(chuàng)新性，預(yù)計(jì)未來(lái)各家銀行會(huì)推出更多的創(chuàng)新舉措來(lái)吸引客戶?！睆堄钆袛嗾f(shuō)。

房貸還款方式創(chuàng)新背后，是否隱含風(fēng)險(xiǎn)？

事實(shí)上，早在2008年前后，“氣球貸”便已出現(xiàn)，但因該產(chǎn)品涉及炒房嫌疑，在房地產(chǎn)政策趨嚴(yán)之時(shí)就被監(jiān)管叫停。

“鑒于今年房貸政策在歷史上最為寬松，且購(gòu)房者的收入狀況出現(xiàn)了很多變化，所以此類創(chuàng)新的關(guān)鍵在于能否和還款能力匹配，并且不出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)建議，風(fēng)控能力強(qiáng)且信貸質(zhì)量管控能力強(qiáng)的銀行可以進(jìn)行試點(diǎn)和營(yíng)銷。

“使用范圍很小，風(fēng)險(xiǎn)整體可控?！逼桨层y行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該行始終嚴(yán)格落實(shí)監(jiān)管部門關(guān)于個(gè)人住房貸款“因城施策”的政策要求，在符合當(dāng)?shù)乇O(jiān)管政策規(guī)定的前提下方可在按揭業(yè)務(wù)中開(kāi)展“氣球貸”等還款方式。

針對(duì)“先息后本”房貸產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)防控，嚴(yán)躍進(jìn)提出了進(jìn)一步的建議：若是還款者近兩年的收入狀況呈現(xiàn)“先低后高”的特點(diǎn)，這便和“氣球貸”的“前小后大”比較匹配。

“但不建議銀行在不評(píng)估購(gòu)房者收入狀況的情況下，隨意發(fā)放此類貸款?！彼J(rèn)為，這很容易給借款人造成還款壓力不大的錯(cuò)覺(jué)。若借款人后續(xù)收入狀況不及預(yù)期，還款壓力會(huì)越來(lái)越大，進(jìn)而產(chǎn)生不可控的貸款違約和金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

嚴(yán)躍進(jìn)建議，銀行應(yīng)具體分析借款人的職業(yè)情況、工作年限、工資收入和零工收入、信用狀況、產(chǎn)業(yè)情況、過(guò)往購(gòu)房情況和貸款情況等，細(xì)化不同群體的收入曲線結(jié)構(gòu)和趨勢(shì)，以便精準(zhǔn)推進(jìn)差異化和個(gè)性化的房貸還款計(jì)劃和產(chǎn)品。

（來(lái)源：上海證券報(bào)）