李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

近日，廣州市公布了2024年第三批共計(jì)50宗商品住宅用地出讓清單，擬于今年8月15日至11月14日陸續(xù)發(fā)布出讓公告。這也是廣州近年來(lái)最大規(guī)模的集中供地，超過了商品房市場(chǎng)景氣度較高的2021年首輪集中供地的48宗。此次供地，中心和外圍占比基本持平，各區(qū)都把壓箱底的“靚地”拿出來(lái)。

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2024年上半年廣州涉宅用地供應(yīng)為11宗，總建面100.2萬(wàn)平方米，成交地塊僅4宗，總建面30.26萬(wàn)平方米，同比減少87%。

數(shù)據(jù)顯示，今年1~6月份全國(guó)300城住宅用地成交面積同比下降38.1%，其中一二線城市分別下降44%和42%；上半年300城土地出讓金同比下降44.3%，其中一二線城市分別下降37.0%和47.2%。

近期，中央政治局會(huì)議明確，今年的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)要全力完成。作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)第一大省的省會(huì)，也是華南中心城市，在“穩(wěn)增長(zhǎng)”方面要發(fā)揮基本盤的作用。今年年中加快供地，并在“拿地即進(jìn)場(chǎng)”的開工政策扶持下，下半年有望形成實(shí)物工作量，通過土地成交價(jià)款和建安投資穩(wěn)定房地產(chǎn)投資；另一方面，土地出讓金為政府推動(dòng)基建、舊改等公共工程提供資金來(lái)源。

同時(shí)，5月份以來(lái)，國(guó)家及廣州市密集出臺(tái)了一攬子紓困政策，包括按揭貸款首付比例下降，利率不設(shè)下限，啟動(dòng)收購(gòu)已建成在售商品房做保障性住房。5月28日，廣州啟動(dòng)新一輪政策調(diào)整，進(jìn)一步降低門檻，包括非戶籍居民在廣州購(gòu)房的社保繳納最低年限從2年降至6個(gè)月，非限購(gòu)區(qū)擁有住房但貸款已結(jié)清的，申請(qǐng)貸款再次買房，可以與銀行協(xié)商首付比例和利率。

在密集的政策支持下，特別是限購(gòu)松綁、按揭利率快速下行（近期廣州部分銀行首套房貸款利率進(jìn)入“2時(shí)代”），疊加部分區(qū)位房?jī)r(jià)下跌明顯，外來(lái)人口扎根廣州的訴求強(qiáng)烈，驅(qū)動(dòng)二手房交易繼續(xù)在高位運(yùn)行，推動(dòng)“賣一買一”的改善型需求。新房在售消化周期在4月份達(dá)到25.8個(gè)月的高位后，連續(xù)三個(gè)月下降，5~7月份分別為25.6個(gè)月、25個(gè)月和24個(gè)月。

值得注意的是，在改善型需求和網(wǎng)紅盤的帶動(dòng)下，中心六區(qū)新房銷售企穩(wěn)回升。上半年，全市11個(gè)區(qū)新房交易增長(zhǎng)的有3個(gè)，均為中心區(qū)，分別為越秀（81%）、天河（9%）和海珠（9%）。此次，廣州今年第三批推出的地塊中，中心區(qū)地塊占比高、品質(zhì)高，比如天河南方面粉廠、越秀廣州大道中、海珠琶洲南、荔灣廣鋼1號(hào)等地塊。據(jù)了解，這些地塊要么靠近CBD或臨近珠江，要么容積率較低，要么交通優(yōu)勢(shì)較突出，將會(huì)基于改善型需求打造精品。

考慮到上半年廣州部分改善型樓盤熱銷（比如琶洲南TOD、天河北等），近期政府積極與潛在開發(fā)商溝通拿地意向，降低或取消配建或無(wú)償移交公共設(shè)施，加上龍頭開發(fā)商積極回歸中心區(qū)，打造個(gè)性化新盤，提高單盤溢價(jià)貢獻(xiàn)，預(yù)計(jì)此次供地推出后，將吸引更多的央企國(guó)企開發(fā)商積極參與。未來(lái)，廣州新房市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)會(huì)明顯改善，更多改善型產(chǎn)品將會(huì)面世。

不過，部分地塊提高了出讓底價(jià)，比如琶洲南的三宗地和天河?xùn)|面粉廠地塊等。在新房“價(jià)格促銷”趨勢(shì)不改的情況下，打造高溢價(jià)的難度加大。這可能會(huì)影響開發(fā)商拿地的情緒，上半年部分“靚地”撤牌與此有關(guān)。在樓市預(yù)期仍較弱，可選房源渠道非常多（即競(jìng)品較多，包括“次新”的二手住房），買房決策周期長(zhǎng)（往往多方衡量利弊才會(huì)下手）等新形勢(shì)下，或會(huì)沖擊新房銷售，也會(huì)制約開發(fā)商拿地的積極性。

近日，廣州市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人向媒體表示，本輪清單中供應(yīng)多個(gè)核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)土地，是基于開發(fā)商與群眾真正需要的“好房子”需求作考量，通過土地供應(yīng)實(shí)現(xiàn)規(guī)劃落地，通過規(guī)劃落地為群眾提供更好的宜居產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)廣州城市建設(shè)風(fēng)貌的良好有序發(fā)展。基于“好房子”的供地思路是好的，也建議在土地出讓品質(zhì)上下功夫，以贏得市場(chǎng)認(rèn)可。