21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 凌晨 西安報(bào)道

嚴(yán)控新增、盤活存量，西安樓市正在經(jīng)歷一場(chǎng)政策與市場(chǎng)的雙重變化。

區(qū)別于其他城市，在房地產(chǎn)行業(yè)下行周期中，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)多次走出獨(dú)立行情。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，2023年3月以來，西安新房?jī)r(jià)格連漲14個(gè)月，直至今年5月份短暫下行后，新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)短期震蕩。

西安新房?jī)r(jià)格波動(dòng)的同時(shí)，存量房市場(chǎng)依然承壓，區(qū)域樓市分化現(xiàn)象進(jìn)一步凸顯。

為了進(jìn)一步激活存量市場(chǎng)，近日，西安市相關(guān)部門再發(fā)關(guān)于優(yōu)化房地產(chǎn)相關(guān)政策，其中涉及限售、首付比例、公積金貸款額度、用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、以舊換新等多方面。

政策發(fā)出數(shù)日后，市場(chǎng)有否變化？購(gòu)房者需求如何走向？21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道進(jìn)行了購(gòu)房者、中介、專家等一系列走訪。

置換需求加速浮現(xiàn)

取消限售為二手房流通市場(chǎng)注入一劑強(qiáng)心針。10月中旬，《關(guān)于優(yōu)化西安市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（下稱：《通知》）明確，全市已購(gòu)買、新購(gòu)買的商品住房（含新建商品住房和二手住房）交易不再實(shí)施原“滿三滿二”的住房“限售”政策，調(diào)整為取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》即可上市交易。

“政策發(fā)布后，我們就決定進(jìn)行置換?！眲⒎己驼煞蛴?021年西安市城東片區(qū)購(gòu)買了一套79平方米的兩居室。“本來我們預(yù)計(jì)五年內(nèi)進(jìn)行置換，但現(xiàn)在二手房房?jī)r(jià)降溫、貸款利率低、公積金貸款額度高又解除限售，是個(gè)置換的好時(shí)機(jī)?！?/p>

劉芳向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說道，我基本鎖定了三個(gè)小區(qū)，分別在雁鳴湖區(qū)域、浐灞半島以及城北經(jīng)開區(qū)。如果總價(jià)能控制在170萬元以內(nèi)，首付更低面積更大，雙人純公積金額度可以覆蓋貸款部分。

值得一提的是，公積金貸款額度與商轉(zhuǎn)公等相關(guān)問題，在西安購(gòu)房市場(chǎng)中常年引發(fā)熱議。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示：“如果個(gè)貸率較低，貸款規(guī)模較小，意味成交量也小，反之同理。而當(dāng)下貸款買房依然占據(jù)市場(chǎng)主流，公積金貸款群體主要集中在體制內(nèi)和企事業(yè)單位。熱點(diǎn)城市一般公積金商貸組合情況較多，中小城市通過公積金貸款多一些。如果個(gè)貸率超過90%，那就處于警戒線，意味著整個(gè)公積金池子的水位不足?！?/p>

官方數(shù)據(jù)顯示，早在2023年9月，西安公積金個(gè)貸率已升至92.01%。對(duì)于西安來講，商轉(zhuǎn)公似乎還遙遙無期。

購(gòu)房者王林對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說道：“原來買房的時(shí)候，市場(chǎng)火熱供不應(yīng)求，銀行貸款周期長(zhǎng)要求嚴(yán)格，而開發(fā)商又不接受組合貸，直接導(dǎo)致購(gòu)房成本增加十多萬利息?，F(xiàn)在是個(gè)用公積金貸款置換的好時(shí)機(jī)。”

據(jù)悉，目前西安市使用公積金貸款購(gòu)買住房的，單繳存職工家庭最高貸款額度不超過75萬元，雙繳存職工家庭最高貸款額度不超過100萬元。多子女家庭在此基礎(chǔ)上提高至1.2倍。

王林計(jì)算道，他與妻子的貸款額度最高可達(dá)120萬元，手中存款還有100萬元可用，若順利出售現(xiàn)在居住的小房子，剛好可以置換一套160平方米的改善型平層住宅。日常月供部分，還有公積金賬戶可以分擔(dān)，他與妻子的現(xiàn)金流幾乎不受影響。王林稱：“這是無痛換房”。

二手房分化愈加凸顯

在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者走訪中，購(gòu)房者置換需求被進(jìn)一步激發(fā)的同時(shí)，多位房產(chǎn)中介卻表示成交量增長(zhǎng)不明顯，二手房分化愈加凸顯。

在上述兩位受訪購(gòu)房者看來，目前置換的唯一難點(diǎn)在于手中二手房的出售。

“解除限售后第二天，我們店里來登記賣房的客戶比平時(shí)翻了三倍。掛牌的客戶多了，但成交量其實(shí)沒有很明顯的增長(zhǎng)。所以二手房出售難度依然很大，除非比同小區(qū)同戶型房子降價(jià)1萬-5萬元，甚至更多?！备咝聟^(qū)鏈家門店中介對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說道。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理了西安市區(qū)內(nèi)多個(gè)二手房項(xiàng)目?jī)r(jià)格波動(dòng)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，相比于其他片區(qū)，名校附近的“老破小”價(jià)格仍然堅(jiān)挺。

位于西安市新城區(qū)的愛知中學(xué)創(chuàng)辦于1994年，是當(dāng)?shù)丶议L(zhǎng)心中的升學(xué)優(yōu)選。因?yàn)樽湓诶铣菂^(qū)內(nèi)，愛知初級(jí)中學(xué)附近均為房齡長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的標(biāo)準(zhǔn)“老破小”。在中介平臺(tái)上，該片區(qū)均價(jià)多數(shù)位于23000元-30000元不等。

“這個(gè)片區(qū)成交價(jià)最少2萬起，具體根據(jù)房型來定。但因?yàn)閼粜捅容^小，大都在40平方米-60平方米之間，所以總價(jià)也就最多不超200萬元?！毙鲁菂^(qū)中介李琳對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說道，“如果只是為了入學(xué)，我們建議買一個(gè)總價(jià)最低的，之后我們會(huì)幫忙把房子轉(zhuǎn)租出去。每年開學(xué)會(huì)有遠(yuǎn)距離的家長(zhǎng)過來租房，所以不用擔(dān)心后續(xù)的問題。”

上述并非孤例。在西安知名度更高的五大名校等學(xué)校周圍，小戶型均價(jià)趕超其他片區(qū)3萬+豪宅幾乎成為常態(tài)。

“市場(chǎng)降溫之后，臨河等特殊地段或是核心商圈、名校等優(yōu)勢(shì)資源明確的小區(qū)均價(jià)不會(huì)跌，甚至多數(shù)保持上漲趨勢(shì)。比如浐灞兩條河流交匯處的萬科悅灣，二手房?jī)r(jià)相比兩年前起碼上漲超20%。但大部分二手房?jī)r(jià)處于回落狀態(tài)，比如距離灞河一公里左右、位置更遠(yuǎn)的頤合府，部分房型價(jià)格已回落到2019年底到2020年左右的水平。還有浐灞半島上雖然配套齊全，但因?yàn)槲恢煤头魁g等原因，部分戶型價(jià)格也已經(jīng)回落到2019年底。”浐灞國(guó)際港中介李偉對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說道?！皬亩址砍山粩?shù)據(jù)來看，尤其是位置欠佳或周圍配套不齊全的小區(qū)均價(jià)回落幅度很大，包括浐灞國(guó)際港、經(jīng)開區(qū)、西咸新區(qū)等多個(gè)片區(qū)。二手房回落到2019年甚至降價(jià)的案例并不少見?！?/p>

購(gòu)房鏈路趨向正循環(huán)

西安存量房市場(chǎng)持續(xù)承壓。體現(xiàn)在數(shù)據(jù)層面更為直觀，西安住建顯示，9月份，全市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積78.73萬平方米；其中，住宅網(wǎng)簽備案7452套，面積73.87萬平方米。數(shù)量上看，9月二手房成交套數(shù)相較8月下降619套，環(huán)比下降7.67%。

諸葛找房官網(wǎng)最新顯示，截至2024年10月28日西安二手房掛牌量超過17.8萬套。貝殼官方顯示，截至2024年10月28日，西安二手房掛牌量超過14.1萬套。

“整體來看，西安二手房市場(chǎng)仍處于‘以價(jià)換量’的狀態(tài)。比如部分熱門二手房的成交價(jià)格走低、頭部板塊熱門項(xiàng)目也出現(xiàn)業(yè)主降價(jià)拋售。在一攬子政策的催化下，二手房成交量應(yīng)該還會(huì)出現(xiàn)短期走高?！北镜氐禺a(chǎn)觀察人士王偉對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說道。

在王偉看來，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房鏈路正在實(shí)現(xiàn)正向循環(huán)。在相關(guān)政策的引導(dǎo)下，首先多數(shù)項(xiàng)目逐漸回歸理性，成交量和成交價(jià)格逐步回歸穩(wěn)定的狀態(tài)，這會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)于樓市預(yù)期進(jìn)一步走穩(wěn)。市場(chǎng)的信心及預(yù)期穩(wěn)定會(huì)加速催化需求釋放，提高市場(chǎng)活躍度，從而催化區(qū)域地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

政策層面，除了需求端的利好外。針對(duì)供應(yīng)端，《關(guān)于優(yōu)化西安市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》中提到，西安將優(yōu)化用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、規(guī)模，盤活存量閑置土地；提高商品房建設(shè)質(zhì)量，優(yōu)化商品住房項(xiàng)目陽臺(tái)計(jì)容比例、以戶配比車位等規(guī)則，增加住房得房率。

此外，西安積極開展以舊換新、百城千企促銷等活動(dòng)，支持企事業(yè)等單位利用商品房去庫(kù)存相關(guān)政策購(gòu)買存量商品住房。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說道，從近期市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)看，包括限購(gòu)限售限價(jià)和普宅標(biāo)準(zhǔn)等取消后，市場(chǎng)反饋積極，也充分說明房地產(chǎn)市場(chǎng)向好發(fā)展基礎(chǔ)更好。降低公積金貸款利率、降低首付比例、降低存量房貸利率、降低換房的稅費(fèi)等，為降低購(gòu)房成本和降低還貸壓力等發(fā)揮積極作用。