21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者吳抒穎 廣州報(bào)道 縮表周期之下，無(wú)一房企能夠抵擋趨勢(shì)。

10月28日，保利發(fā)展發(fā)布2024年第三季度報(bào)告。根據(jù)報(bào)告，保利發(fā)展第三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入435.25億元，較去年同期下降21.62%；歸母凈利潤(rùn)為3.93億元，同比下降63.31%。這是保利發(fā)展?fàn)I收和利潤(rùn)在2024年內(nèi)首次下跌，且下跌幅度猛烈。

與保利發(fā)展類似，另一家龍頭房企中國(guó)海外發(fā)展（下稱“中海地產(chǎn)”）第三季度也有明顯轉(zhuǎn)淡的信號(hào)。根據(jù)其財(cái)報(bào)，中國(guó)海外發(fā)展第三季度營(yíng)收226.5億元，同比下降19.82%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)21.3億元，同比下降39.66%。

保利發(fā)展、中海地產(chǎn)是近兩年銷售規(guī)模居前的房企，且在2021年多數(shù)房企暫緩拿地之時(shí)均保持?jǐn)U張的趨勢(shì)。受到市場(chǎng)持續(xù)下行的影響，保利發(fā)展與中海地產(chǎn)也未能成功將逆勢(shì)摘得的地塊轉(zhuǎn)換為利潤(rùn)。

當(dāng)龍頭房企也進(jìn)入縮表周期，房企業(yè)績(jī)何時(shí)企穩(wěn)成為當(dāng)前市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。多數(shù)接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪的業(yè)界人士均認(rèn)為，由于土地供應(yīng)也進(jìn)入縮量周期，如果未有新增利潤(rùn)點(diǎn)，房企的營(yíng)收和利潤(rùn)表現(xiàn)仍將承壓。不過(guò)，由于當(dāng)前土地價(jià)格已回歸理性，當(dāng)消化完高價(jià)地之后，房企的毛利率或可較快實(shí)現(xiàn)修復(fù)。

業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)向

無(wú)論是當(dāng)期表現(xiàn)或者結(jié)算業(yè)績(jī)，保利發(fā)展均出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向。

今年前三季度，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1827.74億元，同比下降5.06%；歸母凈利潤(rùn)為78.13億元，同比下降41.23%。以此推算，保利發(fā)展的凈利潤(rùn)率僅4.2%左右，與過(guò)往10%左右的凈利潤(rùn)率相去甚遠(yuǎn)。

保利發(fā)展在三季報(bào)中解釋利潤(rùn)下滑時(shí)表示，這主要是由于結(jié)轉(zhuǎn)收入和項(xiàng)目的毛利率下降所致。從房企結(jié)算的周期來(lái)看，保利發(fā)展今年前三季度結(jié)算的項(xiàng)目多數(shù)于2022年前后拿地，其時(shí)土地市場(chǎng)并未明顯降溫，但隨著房?jī)r(jià)的波動(dòng)可能已經(jīng)為去化帶來(lái)一定的阻滯，保利發(fā)展也因此受到影響。

與此同時(shí)，保利發(fā)展今年前三季度的銷售表現(xiàn)也開(kāi)始下行。2024年前三季度，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額2416.86億元，同比減少27.89%；簽約面積1349.62萬(wàn)平方米，同比減少29.66%。

不僅是結(jié)算、銷售的業(yè)績(jī)表現(xiàn)普通，代表未來(lái)的指標(biāo)同樣未有明顯的好轉(zhuǎn)。今年前三季度，保利發(fā)展新開(kāi)工面積856萬(wàn)平方米，同比減少20.0%；新增容積率面積223萬(wàn)平方米，總獲取成本415億元。去年同期，保利發(fā)展新增容積率面積654萬(wàn)平方米，總獲取成本是1082億元。

受到銷售與投資出現(xiàn)“剪刀差”的影響，保利發(fā)展今年前三季度的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量?jī)袅鞒?59.8億元，同比下滑334.2%。保利發(fā)展解釋稱，這是由于銷售回籠規(guī)模下降，以及支付上一年度拓展項(xiàng)目的土地款同比增加。

不僅是保利發(fā)展，另一家龍頭房企中海地產(chǎn)的境況也沒(méi)有走出獨(dú)立行情。

根據(jù)中海地產(chǎn)發(fā)布的三季報(bào)，今年前三個(gè)月，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售額為1988.5億元，同比下滑16.81%；實(shí)現(xiàn)銷售面積約763.04萬(wàn)平方米，同比下降26.1%。

作為利潤(rùn)表現(xiàn)最好的房企之一，今年前三季度中海地產(chǎn)的凈利潤(rùn)持續(xù)下滑。今年前三季度，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1095.8億元，同比下滑6.7%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)181.8億元，同比下滑19.6%。

中海地產(chǎn)是行業(yè)中投資紀(jì)律嚴(yán)苛的房企，今年前三季度，中海地產(chǎn)共拿下12宗土地，支付總地價(jià)款是202.8億元。

何時(shí)企穩(wěn)？

保利發(fā)展、中海地產(chǎn)業(yè)績(jī)尚且未能企穩(wěn)，更多的房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)或許也未能有明顯起色。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方了解，多數(shù)房企三季報(bào)業(yè)績(jī)表現(xiàn)持續(xù)承壓，“財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上，積極的指標(biāo)幾乎沒(méi)有?！币晃恢行头科蟮目偛咳耸繉?duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

一位龍頭房企的人士更是告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“今年大多數(shù)房企投資拿地都很謹(jǐn)慎，貨值儲(chǔ)備都不多了，目前還有地塊的還可以撐一撐規(guī)模。而且目前新拍賣的地塊地價(jià)相對(duì)較低，這會(huì)重構(gòu)周邊在售項(xiàng)目的價(jià)格體系，可能也會(huì)影響房企的利潤(rùn)表現(xiàn)?！?/p>

不過(guò)，隨著中央明確發(fā)出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”信號(hào)，房企的財(cái)務(wù)報(bào)表修復(fù)速度或許會(huì)加快。9月26日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”“要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。

此后，北上廣深四座一線城市宣布優(yōu)化限購(gòu)政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交再度活躍。以廣州為例，合富研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，廣州出臺(tái)樓市政策滿月（10月1日~10月28日），廣州全市商品住宅網(wǎng)簽面積95.5萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)106%，同比增長(zhǎng)48%。

深圳熱度體現(xiàn)得更加明顯。根據(jù)中指數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)，今年10月1日至10月26日，深圳新房住宅成交2843套，成交面積為28.17萬(wàn)平方米，成交套數(shù)環(huán)比上漲101.63%，成交面積環(huán)比上漲95.63%。

一位不愿具名的房企分析師對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，根據(jù)他們所調(diào)研及統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，今年“黃金周”期間各地的樓市都有非常明顯的飆漲，“雖然黃金周過(guò)后這三個(gè)星期數(shù)據(jù)有不同程度的回落，不過(guò)整體的成交量都在較好的水平。我們預(yù)計(jì)成交量穩(wěn)定在較高水平，有望持續(xù)到12月?！?/p>

如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格體系能夠企穩(wěn)，成交量也保持活躍，房企的營(yíng)收、利潤(rùn)表現(xiàn)或可受此帶動(dòng)筑底成功。申萬(wàn)宏源在近期的一份研報(bào)中就分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)加速出清后格局優(yōu)化，集中度和盈利能力將進(jìn)一步提升，優(yōu)質(zhì)房企也有望獲得更大發(fā)展空間。

中指研究院在此前的一份研報(bào)中表示，當(dāng)前房地產(chǎn)政策發(fā)力方向已經(jīng)明確，未來(lái)推動(dòng)各項(xiàng)政策落地落實(shí)將是關(guān)鍵。從市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，“銀十”開(kāi)局表現(xiàn)“超預(yù)期”，核心城市市場(chǎng)呈現(xiàn)“回穩(wěn)”態(tài)勢(shì)，住建部也表示市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始筑底，預(yù)計(jì)短期內(nèi)新政將繼續(xù)顯效。中指研究院預(yù)計(jì)，四季度若政策持續(xù)發(fā)力、經(jīng)濟(jì)加快復(fù)蘇，核心城市市場(chǎng)量?jī)r(jià)或?qū)⒅灼蠓€(wěn)，從而對(duì)全國(guó)市場(chǎng)筑底提供重要支撐。