21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者孔海麗 北京報(bào)道

樓市走向，牽引全社會(huì)目光。

7月24日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。關(guān)于房地產(chǎn)部分，會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤(pán)活改造各類(lèi)閑置房產(chǎn)。要有效防范化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制定實(shí)施一攬子化債方案。要加強(qiáng)金融監(jiān)管，穩(wěn)步推動(dòng)高風(fēng)險(xiǎn)中小金融機(jī)構(gòu)改革化險(xiǎn)。

其中，“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”這一表述，被認(rèn)為是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新判斷，是理解房地產(chǎn)政策變化的核心內(nèi)容，也表明央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾7月14日的表態(tài)并非無(wú)的放矢：考慮到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過(guò)去在市場(chǎng)長(zhǎng)期過(guò)熱階段陸續(xù)出臺(tái)的政策存在邊際優(yōu)化空間，金融部門(mén)將積極配合有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)政策研究。

對(duì)樓市新形勢(shì)的判斷

在業(yè)內(nèi)的理解中，樓市新形勢(shì)，指向房地產(chǎn)市場(chǎng)全面降溫，具體表現(xiàn)在居民按揭買(mǎi)房的積極性下降，對(duì)利率、貨幣寬松等金融政策的彈性下降，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生改變，持有房產(chǎn)的意愿下降等。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5.9萬(wàn)億元，同比下降7.9%，為年內(nèi)最大降幅。同期，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積5.95億平方米，同比下降5.3%，降幅連續(xù)兩個(gè)月擴(kuò)大；商品房銷(xiāo)售額6.31萬(wàn)億元，增長(zhǎng)1.1%，增幅連續(xù)兩個(gè)月縮小。受銷(xiāo)售遇阻的影響，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金增速降幅也有所擴(kuò)大。此外，70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少，環(huán)比下降的城市數(shù)量增多。

“這些趨勢(shì)性現(xiàn)象表明，房地產(chǎn)可能永久性地告別了大范圍過(guò)熱的走勢(shì)?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，行業(yè)和市場(chǎng)的重大變化，推動(dòng)著管理政策也要發(fā)生根本性的改變，即從“防過(guò)熱”轉(zhuǎn)到“防過(guò)冷”。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，監(jiān)管層對(duì)供求關(guān)系變化的定義，是理解后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)和政策走向的最關(guān)鍵內(nèi)容。

從各地政策面來(lái)看，除核心城市以外，多數(shù)城市對(duì)房地產(chǎn)支持政策已經(jīng)充分釋放，在目前的環(huán)境下，放寬包括一線城市在內(nèi)的核心城市樓市限制性政策成為眾望所歸，釋放改善性住房需求仍有可操作空間。

未來(lái)政策走向

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，中央此次表態(tài)，或意味著后續(xù)房地產(chǎn)相關(guān)政策將從提振需求和防控風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面加速落實(shí)。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，優(yōu)化房地產(chǎn)政策的方向被重點(diǎn)提及，結(jié)合今年二季度以來(lái)樓市下行的背景，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)（繼續(xù)）適度放松的調(diào)控政策會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，此前關(guān)注的一二線熱點(diǎn)城市限購(gòu)放松相關(guān)政策出臺(tái)的概率也在進(jìn)一步增大，同時(shí)房貸政策層面有望指向改善性需求，備受關(guān)注的熱點(diǎn)城市“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策調(diào)整的概率也在不斷增大。

同時(shí)，監(jiān)管層不但關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所涉及的金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于相關(guān)的地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)強(qiáng)調(diào)出臺(tái)落地性執(zhí)行方案。

李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，二季度以來(lái)商品房市場(chǎng)下滑明顯，企穩(wěn)態(tài)勢(shì)不足，基于托底的需要，預(yù)計(jì)下半年會(huì)在熱點(diǎn)城市優(yōu)化限購(gòu)政策執(zhí)行范圍、優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”、降低按揭利率等方面，繼續(xù)進(jìn)行因城施策的優(yōu)化，熱點(diǎn)城市外圍區(qū)域可能松綁限購(gòu)，非熱點(diǎn)城市可能調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”為“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

但要注意的是，需求端政策并不意味著“刺激”樓市，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)采取的相關(guān)舉措，更趨近于防止風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大。

李宇嘉認(rèn)為，“防風(fēng)險(xiǎn)”意味著適時(shí)調(diào)整優(yōu)化政策，加快推進(jìn)保交樓，房企風(fēng)險(xiǎn)處置等，對(duì)沖行業(yè)下行。包括通過(guò)降低LPR、熱點(diǎn)城市優(yōu)化行政措施等，繼續(xù)支持剛需和改善型需求，以托底市場(chǎng)，防范過(guò)快下行；也包括降低二手房交易成本等，促進(jìn)良性循環(huán)；還包括加快推進(jìn)存量盤(pán)活，既能把資源利用起來(lái)，也能避免價(jià)格持續(xù)下跌。

一位國(guó)有房企北京負(fù)責(zé)人也提醒：“不要期望有史詩(shī)級(jí)的救市政策。”

此外，本次政治局會(huì)議表述中對(duì)于保障性住房的關(guān)注度并未降低，結(jié)合此前國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議城中村改造的相關(guān)支持舉措，張波認(rèn)為，下一步，多渠道開(kāi)拓保障性租賃房源，多舉措拉動(dòng)社會(huì)投資來(lái)共同建設(shè)保障性住房，這類(lèi)政策的力度會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。

李宇嘉也補(bǔ)充說(shuō)，下半年的政策選項(xiàng)還包括，保障性住房供給加速，特別是保租房大規(guī)?；I集建設(shè)、分配等；也包括加快推進(jìn)城中村改造，解決新市民、年輕人、外來(lái)人群融入城市、體面居住的問(wèn)題，釋放他們的消費(fèi)潛力；還包括老舊小區(qū)改造，釋放存量居民提升住房品質(zhì)的潛力。