21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者葉麥穗 廣州報(bào)道 房地產(chǎn)市場緩慢復(fù)蘇,為了促銷售,近期江蘇、河南等地頻頻出現(xiàn)購房“零首付”的情況。在一些社交平臺(tái)上,不少房地產(chǎn)中介以購房者口吻,發(fā)布“零首付拿下人生第一套房”等“小作文”來吸引流量,引發(fā)評(píng)論區(qū)熱烈討論。
對于“零首付”的情況,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,其實(shí)并不新鮮,但是其中蘊(yùn)含了不少風(fēng)險(xiǎn),購房者需要慎用“零首付”。近日,多地政府發(fā)布警示文件,提醒購房者理性看待“零首付”政策,購房者應(yīng)根據(jù)自身情況量力而行。
以鄭州、南寧等地為例,8月5日,鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布關(guān)于購房風(fēng)險(xiǎn)警示稱,請廣大購房者面對“零首付”、首付融資、首付分期和變相首付墊資行為購房的誘惑時(shí)保持冷靜,購房時(shí)應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況量力而行。在此之前,南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局也公開表示,零首付購房存在諸多風(fēng)險(xiǎn)和不確定性,非可持續(xù)的購房方式。
僅暫緩集中付款壓力
近期社交平臺(tái)有多則“零首付”購房小作文刷屏,雖然故事主人公和購房地點(diǎn)略有不同,但是小作文的大意都是告知如何通過一系列操作降低首付,甚至“零首付”購房。
“我私信了發(fā)帖人,后來才知道是中介?!睆V州市民小李表示。
“零首付”并不是新鮮事,此前市場也曾出現(xiàn)過。而今隨著房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷,為了促銷,開發(fā)商開始“動(dòng)腦筋”,降本讓利的“零首付”就成了選擇之一。
所謂“零首付”購房, 并不是“不掏一分錢”實(shí)現(xiàn)購房。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)表示,目前市場上常見的“零首付”有四種模式,一是首付墊資,即開發(fā)商先將首付款打入購房者賬戶,購房者再將該款項(xiàng)打入開發(fā)商指定的購房賬戶上。二是首付分期,購房者不支付或少支付首付,后續(xù)幾個(gè)月或一年內(nèi)湊齊首付。三是首付融資,前期先支付首付款,購房后通過抵押,辦理經(jīng)營貸、消費(fèi)貸、裝修貸等變相套現(xiàn)。四是高評(píng)高貸,開發(fā)商或中介將房價(jià)做高以騙取更多貸款,或者是開發(fā)商申請貸款時(shí)以不打折的房價(jià)申請貸款。
據(jù)記者了解,不同“零首付”的方式,有不同的應(yīng)用場景,上述第一種、第三種、第四種模式在總價(jià)較低的房價(jià)中應(yīng)用較多。第二種模式,則在高總價(jià)的房貸中比較受歡迎。“比如購買一套總價(jià)1000萬元的房子,首付大概是150萬元,這150萬元并不是一次性交清,而是在半年內(nèi)分期交清。一般是四次,是按照20%、20%、30%和30%這樣的交付比例交的。主要就是緩解購房者一次性集中付款的壓力,不過無論分幾期,首付款都是要購房者在限定時(shí)間內(nèi)自己籌集。”一家房地產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人劉先生告訴記者。
“零首付”為何吸引購房者?嚴(yán)躍進(jìn)分析表示,首先是首付壓力大,購房者有購房需求和按揭貸款能力,但首付款籌集有一定的困難,因此將首付變月供;其次是與其租房付租金,不如通過“零首付”方式購房,相當(dāng)于把房租當(dāng)做月供;再次是誤解房貸政策。部分城市明確,在本市擁有2套及以上住房且相應(yīng)購房貸款已結(jié)清的,支持金融機(jī)構(gòu)自行確定首付款比例和利率。購房者將自行確定理解為可辦理“零首付”。
風(fēng)險(xiǎn)何在?
隨著零首付逐漸增多,風(fēng)險(xiǎn)事件也開始出現(xiàn)。近期多地政府發(fā)布警示文件,提醒購房者理性看待“零首付”政策,購房者應(yīng)根據(jù)自身情況量力而行。
8月5日,河南省鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布關(guān)于購房風(fēng)險(xiǎn)警示稱,請廣大購房者面對“零首付”、首付融資、首付分期和變相首付墊資行為購房的誘惑時(shí)保持冷靜,購房時(shí)應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況量力而行。
7月28日,據(jù)廣西南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)消息,對于市人大代表《關(guān)于南寧市房地產(chǎn)市場流動(dòng)性刺激的建議》中的“首套住房0首付”問題,市住建局表示,0首付購房存在諸多風(fēng)險(xiǎn)和不確定性,非可持續(xù)的購房方式。南寧市住建局稱,近年來已有多地監(jiān)管部門提示警惕0首付購房風(fēng)險(xiǎn),具體風(fēng)險(xiǎn)包括:一是加劇購房者還款壓力;二是存在金融風(fēng)險(xiǎn);三是可能存在法律風(fēng)險(xiǎn)。
“確實(shí)不是什么新鮮事,只是現(xiàn)在賣房難的情況下,會(huì)更多一點(diǎn),但是肯定是有風(fēng)險(xiǎn)的?!?廣州大源按揭總經(jīng)理、房衛(wèi)士創(chuàng)始人鄭大源在接受記者采訪時(shí)表明。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示零首付購房看似可以減輕購房者初期的購房壓力,但實(shí)際上可能會(huì)增加后期更高的資金成本和月供壓力,“零首付”買房更多是開發(fā)企業(yè)、中介吸引購房者的一種手段。
嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示,“零首付”操作具有較多風(fēng)險(xiǎn),主要包括五方面。一是違反房貸規(guī)范的風(fēng)險(xiǎn)。房貸業(yè)務(wù)有一套嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn),對于首付比例等都設(shè)定了最低值。今年5月份,央行等部門發(fā)布通知,首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低于15%和不低于25%。該標(biāo)準(zhǔn)即為紅線,“零首付”操作明顯越線。
二是還貸負(fù)擔(dān)增加和違約風(fēng)險(xiǎn)。“羊毛出在羊身上”。首付款的減少,是以月供明顯增加為代價(jià)的。如認(rèn)購100萬總價(jià)的住房,若按“零首付”方式進(jìn)行(等額本息、30年期還款方式),其貸款總額會(huì)增加。同時(shí)月供額將比合規(guī)模式增加18%。另外若銀行發(fā)現(xiàn)騙貸行為,要求購房者提前還貸,那么還貸壓力將更大。
三是合同不受法律保護(hù)的風(fēng)險(xiǎn)?!傲闶赘丁苯灰淄鶗?huì)簽訂陰陽合同,同時(shí)一些約定條款也無法在合同中寫入。一旦購房交易出現(xiàn)糾紛,合同的保障效應(yīng)將減弱。房企或中介承諾的條款將變?yōu)橐患埧瘴?,購房者也很難依法追責(zé)索賠。
四是市場波動(dòng)和交易風(fēng)險(xiǎn)?!傲闶赘丁辟彿?,暗含了一個(gè)前提,即房價(jià)總體趨穩(wěn)或會(huì)上漲。但在當(dāng)前市場下,尤其是各地限價(jià)取消的情況下,房產(chǎn)價(jià)格難免波動(dòng)。若房價(jià)下跌,那么退房的難度將增大(因?yàn)榇嬖诜科髩|資或首付融資情況)、月供的壓力也更大(因?yàn)榉课菀奄H值)。
第五是信用風(fēng)險(xiǎn)和涉嫌騙貸。若被銀行發(fā)現(xiàn)騙貸行為,則會(huì)面臨征信處罰和要求提前還款。同時(shí),若涉及金額較大,則會(huì)涉嫌騙貸罪,并被追究刑事責(zé)任。