溫彬（中國民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）
王靜文（中國民生銀行研究院宏觀研究中心主任）
黨的二十屆三中全會提出，要加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。8月23日的國新辦新聞發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示將會同有關(guān)部門，指導(dǎo)各地從抓規(guī)劃編制、抓制度完善、抓項目建設(shè)、抓“好房子”樣板等四個方面做好貫徹落實。
黨的十八大以來，我國的住房保障體系不斷完善，保障性住房建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。截至2023年底，我國累計建設(shè)各類保障性住房和棚改安置住房6400多萬套，已建成世界上最大的住房保障體系，解決了1.5億多群眾的居住問題。不過，與工薪群體的剛性需求相比，保障性住房供給仍然相對不足，新市民、青年人等住房負(fù)擔(dān)較重。
黨的二十屆三中全會提出，要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，就是要以政府為主滿足剛性住房需求，以市場為主滿足多樣化改善性住房需求，加快構(gòu)建租購并舉的住房制度，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康、高質(zhì)量發(fā)展。其中重點，就是要加大保障性住房建設(shè)和供給力度，提高保障性住房占住房總量的比例，提升保障性住房的質(zhì)量品質(zhì)及適配性，更好滿足工薪群體剛性住房需求。
相關(guān)工作已在有條不紊地展開。去年三季度，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，今年1~7月，全國保障性住房和城中村改造安置住房已經(jīng)開工和籌集235萬套（間），完成投資4400多億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重約7.2%。
下一階段，住建部將指導(dǎo)各地從本地區(qū)經(jīng)濟(jì)能力、房地產(chǎn)市場狀況和各類困難群體住房需求出發(fā)，堅持以需定建、以需定購，因地制宜編制保障性住房五年規(guī)劃和年度計劃；堅持盡力而為、量力而行，抓緊出臺具體的實施意見、管理辦法和配套政策，有力有序有效開展好各項工作。
具體到保障房建設(shè)和供給方面，我們認(rèn)為要做好新建和收儲的“雙管齊下”：
首先是做好新建工作。如果當(dāng)?shù)氐谋Ｕ闲宰》啃枨蟊容^旺盛，現(xiàn)有供給無法滿足，則地方可以在項目建設(shè)方面著力。去年國務(wù)院發(fā)布的指導(dǎo)意見曾提出“支持城區(qū)常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐。具備條件的城市，要加快推進(jìn)，暫不具備條件的要做好政策和項目儲備”。對于具備條件、確有需求的城市，要做好項目規(guī)劃，落實好財稅、土地、金融等支持政策，加快項目開工、建設(shè)進(jìn)度，讓群眾早日實現(xiàn)入住。同時，加強(qiáng)項目謀劃和儲備，做好明后年項目的前期工作，形成“實施一批、儲備一批、謀劃一批”的項目滾動推進(jìn)機(jī)制。
這一過程中，需要協(xié)調(diào)好保障性住房與商品住房、保障性租賃住房等的關(guān)系。一方面，加強(qiáng)配售型保障性住房的建設(shè)，加快解決工薪收入群體的住房困難；另一方面，加強(qiáng)配租型保障性住房的供給，以“一張床、一間房、一套房”等多樣化、多元化的方式，解決好新市民、青年人等群體的住房問題。
其次，如果當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場低迷、商品房庫存較高，則可以做好收儲工作。7月30日中央政治局會議提出，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，此次發(fā)布會住建部也表示，結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況，積極推進(jìn)收購已建成的存量商品房用作保障性住房工作，推動條件成熟的項目加快完成收購，及時配租、配售。
目前收儲模式為政府選定地方國有企業(yè)作為收購主體，該國有企業(yè)及所屬集團(tuán)不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺，同時應(yīng)具備銀行授信要求和空間。央行提供總額為3000億元的保障性住房再貸款，再貸款的發(fā)放對象為21家全國性銀行，商業(yè)銀行按照風(fēng)險自擔(dān)、商業(yè)可持續(xù)原則，自主決定是否向收購主體發(fā)放貸款。截至6月末，再貸款使用規(guī)模僅為121億元，相關(guān)工作進(jìn)度略顯平淡。
形成掣肘的原因之一，在于國企收購的回報率低于融資成本，特別是用于配租型保障性住房時。因此，市場日前正在討論利用專項債資金用于收購存量商品房的可行性。此前，自然資源部已允許將專項債資金使用范圍擴(kuò)大到收回收購存量閑置土地用于保障性住房建設(shè)，如果專項債使用范圍如期再次擴(kuò)大，預(yù)計將會有利于相關(guān)工作開展，進(jìn)而促進(jìn)保障性住房建設(shè)和供給。
