近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國表示，將研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機(jī)制。他特別指出，房屋養(yǎng)老金個人賬戶已經(jīng)繳納了住宅專項維修資金，22個試點城市重點是政府把公共賬戶建立起來。

有一些討論將這項改革解讀為政府要向房主征收“房屋養(yǎng)老金“，或者將其視為變相征收房地產(chǎn)稅。事實上，這項政策在宣布時就已經(jīng)表明“不增加個人負(fù)擔(dān)，由地方政府探索籌集資金建立公共賬戶”。被誤讀可能與其命名為“養(yǎng)老金”有關(guān)，從專業(yè)角度講應(yīng)該是房屋翻新維護(hù)基金，擬人化的“養(yǎng)老金”容易讓人聯(lián)想到個人養(yǎng)老金。

與其他國家不同，我國住房體系具有明顯的轉(zhuǎn)型特征。中國自1998年開始住房商品化改革，一些改革前由政府建設(shè)的小區(qū)至今失去主管單位，一些成為無物業(yè)管理、無主管部門、無人防物防的“三無小區(qū)”，由于缺乏維護(hù)和翻新，導(dǎo)致社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、公共環(huán)境、建筑安全隱患等問題累積。改革后，中國出現(xiàn)快速城鎮(zhèn)化過程，大量人口涌向城市，高層和超高層建筑成為城市主要居住形式，這種高層建筑老化較快，屋面滲漏、外墻脫落、設(shè)備老化等問題隨著年限增加而出現(xiàn)，部分房屋結(jié)構(gòu)也存在安全隱患。

當(dāng)我國開始步入存量房時代后，房屋老化問題就會逐步顯現(xiàn)，因此，未雨綢繆建立和完善全生命周期房屋安全管理體系，也是本次改革的重要內(nèi)容之一。

住宅商品化改革后，居民購買住房時都已經(jīng)繳納了“住宅專項維修資金”，尤其是2004年開始按建安成本5%~8%強(qiáng)制繳納該費用，用于住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修翻新。有數(shù)據(jù)顯示，目前全國住宅專項維修資金結(jié)余超過1萬億元。盡管如此，我們?nèi)悦媾R兩個難題。一是房改之前的自建房、房改房等沒有繳納維修資金，目前的“住宅專項維修資金”無法覆蓋這些老破小的維修和更新；二是，居民個人繳納的住宅專項維修資金存在支取使用不便、補建續(xù)籌落實難、監(jiān)管不透明等問題。

根據(jù)物權(quán)法，住宅專項維修資金與房屋產(chǎn)權(quán)捆綁，歸屬業(yè)主個人所有，業(yè)主很難同意就公共問題使用個人賬戶資金。雖然后來頒布的《民法典》對住宅專項維修資金作出補充解釋，將其由“資金”身份轉(zhuǎn)化為“基金”，強(qiáng)化了“共同所有”的公共性質(zhì)，但也必須以“三分之二”表決通過為使用前提。由于居民對資金使用過程缺乏信任，而且大部分次新房維修問題常常出現(xiàn)在少數(shù)樓棟，因此往往很難達(dá)成共識，從而影響了使用效率。

在這種背景下，為了保障房屋居住安全的底線，建立政府公共賬戶成為必然，即由政府籌資主導(dǎo)的公共賬戶起兜底作用。但是，這項改革仍然在探索之中，還有一些亟待明晰的問題。首先是房屋養(yǎng)老金公共賬戶的來源。目前各界人士提出一些建議，比如抽取一定比例的土地出讓金、財政補貼或者鼓勵社會、企業(yè)和個人通過捐贈等方式繳存房屋養(yǎng)老金政府公共賬戶等。但是，進(jìn)入存量時代后土地出讓金下降可能會影響到資金籌集規(guī)模。

其次，目前地方政府要增加保障性住房建設(shè)資金作為日常維護(hù)成本，對于沒有房屋維修基金的老舊小區(qū)還要承擔(dān)更新改造資金，同時要為房屋養(yǎng)老金公共賬戶注資。這些資金的來源、管理以及使用等如何統(tǒng)籌處理，還需要進(jìn)一步研究。

其三，應(yīng)優(yōu)先建立讓居民監(jiān)督使用房屋維修基金的機(jī)制。房屋維修基金使用效率低主要是使用過程需要完善監(jiān)督。在多數(shù)情況下，房屋維修往往由物業(yè)和社區(qū)主導(dǎo)，一些居民缺乏發(fā)言權(quán)與監(jiān)督權(quán)。從國際經(jīng)驗看，住房定期維修翻新受到廣泛支持，因為不僅讓社區(qū)維持良好狀態(tài)，還能維護(hù)甚至提升房產(chǎn)價值。因此，應(yīng)探索建立“政府主導(dǎo)、企業(yè)實施以及居民監(jiān)督”的機(jī)制，提升房屋維修基金的使用效率。